Met een overvloed aan noodlijdende eigendommen die nu op de markt zijn, staan mensen te popelen om deals te sluiten. Maar er is weinig ruimte voor fouten. Je moet slim zijn over de huizen die je koopt en de reparaties die je uitvoert. U moet ook bereid zijn om uw eigendom voor de lange termijn te houden, anders kunt u eindigen met een huis dat u niet kunt verkopen en een hypotheekbetaling die u zich niet kunt veroorloven. Maar als je gaat proberen om huizen om te draaien, zijn hier enkele dingen die je moet weten.
Het juiste huis vinden
Vastgoedinvesteerders leven en sterven door de cijfers. Je moet verliefd worden op de deal, niet op het huis. En geweldige deals zullen je niet opvallen. Ervaren beleggers besteden elke dag tijd aan het zoeken naar noodlijdend vastgoed en hebben een netwerk van mensen die deals voor hen scouten.
Sommige investeerders maken er een punt van om een andere route naar huis te nemen van het werk om mogelijke deals te zoeken. Anderen, zoals Sid Davis, een vastgoedinvesteerder en de auteur van Home Make-overs die verkopen: snelle en gemakkelijke manieren om de hoogst mogelijke prijs te krijgen, raden aan een bepaalde buurt uit te zoeken en er regelmatig doorheen te rijden. "Zoek naar de beste deal in de beste buurt", zegt Davis. “Zelfs in de beste gebieden zijn er altijd mensen die snel moeten verkopen. Kies een doelgebied dat je wilt en verzin flyers met de tekst 'Ik kan over een week sluiten' of 'Vooraf contant betalen'. Er zijn veel mensen in de problemen. ”
Zoek naar een huis dat ver onder de marktwaarde is geprijsd, zeggen experts. Dat is de enige manier om geld te verdienen in de huidige markt.
Financiering vinden
Zelfs toen het afsluiten van hypotheken soepel verliep, waren bankiers strenger voor investeerders dan voor de bewoners van de eigenaars, ze eisten meer geld en rekenden hogere rentetarieven en vergoedingen. Vandaag de dag zijn kredietverstrekkers strakker dan ooit als het gaat om het lenen van geld voor investeringen in onroerend goed.
Voor rehabbers die een huis bezitten, kan het gemakkelijker zijn om een kredietlijn voor het eigen vermogen te krijgen en dat geld te gebruiken voor de vereiste aanbetaling. Maar begrijp wat u doet: u brengt uw eigen huis in gevaar als u het onroerend goed niet kunt verkopen en achterloopt met de betalingen.
Lange termijn denken
Veel professionele vastgoedbeleggers zien flippen als een kortzichtige benadering van het bedrijf. Vrijwel het enige voordeel, zegt Jones-Cox, is een snelle winst, maar de vermogenswinstbelasting vreet daar een groot deel van op - en de huidige marktomstandigheden zijn niet bevorderlijk voor een snelle verkoop. Bovendien zijn rehabilitatieprojecten berucht omdat ze langer duren en meer geld kosten dan verwacht. Het is veel beter om het huis te behouden en te genieten van de voordelen op de lange termijn.
Davis, die in één jaar zeven huizen heeft omgedraaid, is het daarmee eens en zegt: "Ik verdiende $ 10.000 tot $ 12.000 per huis en dacht dat ik behoorlijk hot was. Het was het domste wat ik ooit heb gedaan. Als ik ze als huur had gehouden, zou ik nu 1,5 miljoen dollar aan eigen vermogen hebben.”
Misschien is de slimste manier om flipping nu te benaderen, vooral voor de nieuwe investeerder, door een huis te kopen als eigenaar-bewoner, er twee of drie jaar in te wonen terwijl je het opknapt, en het dan met winst te verkopen. U krijgt een betere rente op de financiering, elimineert de grotere aanbetalingen die van investeerders worden verlangd en de forse vermogenswinstbelasting die flippers betalen op de huizen die ze snel kopen en verkopen, en geeft het huis de tijd om te waarderen. "Dat is een behoorlijk spectaculaire strategie om $ 50.000 of $ 100.000 te verdienen en er geen belasting over te betalen", zegt Vena Jones-Cox, een in Cincinnati gevestigde vastgoedinvesteerder en voormalig voorzitter van de National Real Estate Investors Association.
De juiste renovaties uitvoeren
Zodra u het huis heeft gevonden, moet u een renovatie- en reparatiebudget maken. De eerste stap is het vaststellen van een geschatte verkoopprijs. Dat wordt bereikt door een vergelijkende marktanalyse uit te voeren van huizen die vergelijkbaar zijn met het huis dat u verkoopt qua locatie, leeftijd, vierkante meters, aantal slaapkamers en badkamers, leeftijd en kenmerken. Kijk naar de prijzen van de huizen die worden verkocht - evenals de huizen die al maanden staan, beveelt Dean Graziosi aan, een vastgoedbelegger uit Tempe, AZ en de auteur van De vastgoedmiljonair. Dat geeft je een goed idee van wat je moet opnemen in je revalidatie.
Trek vervolgens af hoeveel u voor de woning heeft betaald, uw overige kosten (zoals een makelaarscourtage) en de winst die u wilt maken. "Dat zal je vertellen hoeveel je kunt uitgeven", zegt hij. De reparatieregels voor afkickklinieken zijn vrij gelijkaardig aan de regels die worden aanbevolen aan huizenkopers die hun eigen huis verkoopklaar maken: eerste indrukken zijn van cruciaal belang, dus let goed op de voortuin, de buitenkant van het huis en de ingang; keukens en hoofdbaden verkopen het huis; leg je decoratiestijl niet op aan de kopers; en houd de kleuren in een neutraal palet, zodat kopers het naar hun eigen smaak kunnen maken.
De grootste fout die Jones-Cox investeerders ziet maken in hun afkickklinieken, is dat ze geld uitgeven aan upgrades die geen waarde toevoegen en niet geschikt zijn voor de buurt. "Ze komen in deze eigendommen, worden er verliefd op en denken dat het geweldig zou zijn om een bubbelbad in de badkamer van een huis van $ 125.000 te plaatsen", zegt ze. "Ze zijn niet redelijk over wat er moet gebeuren, gaan ver overboord en krijgen hun investering nooit terug."
Diane Saatchi, een senior vice-president van de Corcoran Group die is gevestigd in East Hampton, NY, ziet hetzelfde in afkickklinieken van miljoenen dollars. "Soms geven mensen te veel uit op manieren die niet zo belangrijk zijn", zegt Saatchi. “Iemand zal een dure generator plaatsen en niet genoeg kastruimte of opslagruimte hebben voor de grootte van het huis. Of ze doen iets wat niet bij een buurt past. Als het een buurt is waar alle huizen garages hebben en je maakt van de garage een fitnessruimte, dan is dat dom.”
Als u denkt als een succesvolle vastgoedinvesteerder en overweegt om te flippen of te rehabiliteren als een investering voor de langere termijn, heeft u meer kans om te slagen.
Er zijn tientallen manieren om een verbouwing voor wederverkoop te verknoeien. Bovenaan de lijst staan:
- Je huiswerk niet doen. Er staan tegenwoordig zoveel huizen te koop, de concurrentie om kopers is hevig. Bekijk de concurrentie voordat je muren gaat uitbreken. De makkelijkste manier om dat te doen is door open huizen in dezelfde prijsklasse te bezoeken.
- Overboord gaan. U wilt dat uw huis opvalt, maar niet als een zere duim. Maak de jouwe een beetje beter dan de concurrentie, maar zorg voor consistentie met de buurt.
- Het erf negeren. Sommige revalidanten besteden al hun tijd aan het interieur en vergeten het exterieur. Het gazon moet in de best mogelijke vorm zijn.
- Hoeken snijden. Er is een groot verschil tussen dingen zo goedkoop mogelijk doen en een oogje dichtknijpen voor grote problemen om geld te besparen. Niet alleen schoonmaken en schilderen als iets gerepareerd of vervangen moet worden.
- Het inhuren van niet-erkende aannemers. Problemen met de structurele integriteit van het huis of de belangrijkste systemen - verwarming en koeling, sanitair en elektriciteit - moeten worden gerepareerd door erkende, verzekerde professionals.
- Probeer het allemaal zelf te doen. Als je een aantal van de lastigere klussen voor huisverbetering die je voor je huis hebt opgesteld, zoals elektriciteits- of loodgieterswerk, nog niet hebt gedaan, is dit waarschijnlijk niet het moment om het te proberen. Je raakt gefrustreerd en misschien zelfs gewond. Huur een professional in en zorg ervoor dat u die kosten in uw reparatiebudget opneemt.
- Het tijdsbestek onderschatten. U moet waarschijnlijk de beschikbare tijd besteden aan het voltooien van de klus, vooral als u geen extra maand of twee van de hypotheek kunt betalen. Als u twee hypotheken heeft, is het opstellen van een realistische tijdlijn van cruciaal belang.