Wanneer u het perfecte huis heeft gevonden, is het slechts de eerste stap in het onderhandelingsproces om ervoor te zorgen dat de verkoper uw bod accepteert. De voorwaarden van de verkoop - en zelfs bepaalde items in het huis en op het onroerend goed - staan ook open voor discussie.
Veel van uw onderhandelingskracht kan echter afhankelijk zijn van de markt. "Door een ongelooflijk gebrek aan huizen op de markt bevinden we ons momenteel in een extreme verkopersmarkt", zegt Kris Lindahl, CEO en oprichter van Kris Lindahl Real Estate, dat de markten van Colorado, Minnesota en Wisconsin bedient. Onderhandelingen kunnen eb en vloed zijn op basis van marktschommelingen en locatie.
“De expertise van een lokale makelaar is een enorme troef om te weten wat je kunt onderhandelen in de huidige markt en in de specifieke buurt waarin je wilt kopen, omdat je de markt moet kennen om te kunnen onderhandelen, ' legt Lindahl uit. (En dat is slechts een van de dingen die uw makelaar wenst dat u wist.)
Afhankelijk van uw markt zijn dit enkele van de voorwaarden, kosten en andere factoren waarover u kunt onderhandelen bij het kopen van een huis.
Sluitingsdatum
Onderhandelen over de sluitingsdatum kan op verschillende manieren werken. Wanneer een koper openstaat voor de wensen van de verkoper met betrekking tot de sluitingsdatum, kan dit volgens Lindahl helpen om hun aanbod op te laten vallen en aantrekkelijker te maken. Maar als u zeker bent van uw aanbod, kunt u proberen de sluitingsdatum op een andere manier te benutten. "Als de verkoper extra tijd nodig heeft, kunnen kopers die geven in ruil voor een iets lagere prijs", legt John Walkup, medeoprichter van UrbanDigs in New York City, N.Y.
Aan de andere kant is het soms de koper die een flexibele verhuisdatum nodig heeft. "Sommige kopers zullen onderhandelen over een vroege bewoning van het pand, wat handig kan zijn als hun huurovereenkomst eindigt voordat het huis wordt gesloten", zegt Tyler Forte, CEO van Felix Homes in Nashville, Tennessee.
"Dit geeft de koper de mogelijkheid om voorafgaand aan de sluiting naar het nieuwe huis te verhuizen, wat het verhuisproces een stuk minder stressvol kan maken."
Afsluiting van de kosten
De sluitingskosten die gepaard gaan met het kopen van een huis kunnen behoorlijk duur zijn, maar u hoeft ze misschien niet allemaal te betalen. "Sluitingskosten staan los van de prijs, dus veel kopers gaan ervan uit dat deze kosten standaard zijn, terwijl er in feite over veel kan worden onderhandeld, vooral als de markt momenteel kopers bevoordeelt", deelt Walkup.
Met andere woorden, u kunt de verkoper vragen om bij te dragen in uw sluitingskosten. "Kopers en hun advocaten moeten het bedrag echter bevestigen bij de hypotheekbank, omdat banken limieten kunnen stellen aan hoeveel is toegestaan", legt Mihal Gartenberg, een agent bij Warburg Realty in New York City, N.Y.
een CEMA
Als je in de staat New York woont - en 19 miljoen mensen doen dat - kun je misschien onderhandelen over een CEMA (Consolidation, Extension and Modification Agreement). "Als de koper en de verkoper allebei een hypotheek hebben, kun je misschien onderhandelen over een CEMA, waardoor kopers de oude hypotheek kunnen toewijzen en deze kunnen consolideren en wijzigen met een nieuwe hypotheek voor herfinancieringen en in sommige gevallen aankopen," legt Karen Kostiw uit, een agent bij Warburg Realty in New York City, NY
"Met deze strategie betalen kopers de belasting over het verschil tussen het huidige saldo van de uitstaande hypotheek (oude hypotheek) van de verkoper en de nieuwe hypotheek van de koper", zegt Kostiw.
Haar collega, Warburg-agent Christopher Totaro is het daarmee eens en voegt eraan toe: "Bij de aankoop van een condominium of een eengezinswoning en de verkoper heeft een bestaande hypotheek, kan het akkoord gaan met het doen van een CEMA ongeveer 2 procent besparen op de hypotheekregistratiebelasting." Hij waarschuwt echter dat het verwerken van CEMA's 30 dagen of langer kan duren. Afhankelijk van de bank, kan het zijn dat u enkele maanden moet wachten, dus dit is misschien geen goede onderhandelingstactiek als u haast heeft.
Huishoudelijke apparaten
Veel mensen denken dat de wasmachine, droger en koelkast allemaal automatisch bij de prijs van de woning zijn inbegrepen. Volgens Forte is dit echter een veel voorkomende misvatting. "Helaas worden deze apparaten niet als armaturen beschouwd en worden ze niet bij het huis geleverd, tenzij dit is overeengekomen in het verkoopcontract", legt hij uit. “Het is heel gebruikelijk dat verkopers deze apparaten overdragen als je neemt ze op in het aanbod, dus ik zou er zeker naar vragen tijdens het onderhandelingsproces.”
Upgrades
Gartenberg zegt dat je met een nieuwbouwwoning zonder extra kosten kunt onderhandelen over huisupgrades en toevoegingen zoals opslagruimtes. Verspil echter uw hefboomwerking niet aan verlichtingsarmaturen, kranen en onbruikbare ruimte. Huiseigenaren betalen ten onrechte extra voor deze functies, maar veel ervan zijn goedkoop en gemakkelijk toe te voegen.
Overweeg om extra bruikbare ruimte, hogere keukenkasten en functies te vragen die duur en moeilijk later toe te voegen zouden zijn. Nog een overweging: ga niet voor woningtrends die waarschijnlijk snel zullen verdwijnen.
Specifieke items in huis
Als je bepaalde items in huis leuk vindt, kun je er misschien ook voor onderhandelen. "Vaak verhuist een verkoper naar een nieuw huis waar de bank niet werkt, of hebben ze geen ruimte meer voor hun piano", zegt Lindahl. "In de meeste situaties kan het geen kwaad om vragen te stellen, omdat in sommige deals over specifieke meubelstukken kan worden onderhandeld."
Forte is het daarmee eens en zegt dat een koper de commerciële grasmaaier van $ 10.000 van de verkoper in het contract heeft opgenomen. "Het betreffende pand was ongeveer 5 hectare groot en de kopers waren geïnteresseerd in het kopen van de grasmaaier van de verkoper, zodat ze geen nieuwe hoefden te kopen", legt hij uit.
Volgens Greg Kurzner, president/makelaar bij Resideum in Alpharetta, Georgia, hebben verkopers jaloezieën en koelkasten achtergelaten (en ook huisgaranties overgedragen). "Boten, kunstwerken, pooltafels en bubbelbaden zijn vaak onderwerp van onderhandeling."
Maar hij heeft ook ongebruikelijke onderhandelingen gezien voor items zoals jetski's. "En in één geval was er een probleem met het op tijd sluiten vanwege een vertraging van de verkoper en de koper onderhandelde om de verkoper te laten betalen voor het hotel van de koper."
Kurzner zegt dat kopers ook de onroerendgoedbelasting van een verkoper hebben betaald. "Ik heb ook kopers gehad die ermee instemden een hond te houden die de verkoper zou moeten achterlaten, en om de vissen in een koivijver te houden."