De processen voor het aanvragen en goedkeuren van gebouwen variëren van stad tot stad en van district tot district, maar de meeste gemeenten zullen plannen beoordelen en deze rechtstreeks goedkeuren via het bouw- of planningsbureau. Sommigen laten u de vergoeding betalen en lopen weg met de vergunning om in uw raam te posten.
Andere gemeenten vragen om een verschijning bij het bestemmingsplan of planbord voordat ze toestemming kunnen geven. Hoe nauw ze uw project volgen en hoe moeilijk het is om uw vergunning te verkrijgen, hangt af van een aantal factoren, voornamelijk de grootte van de toevoeging, of deze van buitenaf kan worden gezien, de mate waarin deze de voetafdruk van het gebouw beïnvloedt en waar uw woning is gelegen.
In San Antonio, TX, kan onmiddellijk een standaard bouwvergunning worden verkregen voor toevoegingen van minder dan 1.000 vierkante voet die één verdieping hoog zijn. "Voor een toevoeging van een woonkamer van minder dan 1.000 vierkante voet, hebben we alleen een plattegrond nodig met de afmetingen en tegenslagen", zegt Jacob Sanchez van de San Antonio Building Department. Elke toevoeging die meer dan 1.000 vierkante voet is of twee verdiepingen of meer is, vereist een planbeoordeling. "De beoordeling duurt 10 tot 15 dagen", zegt Sanchez. Tegen een extra vergoeding kunnen huiseigenaren hun beoordeling haasten, waardoor de wachttijd tot ongeveer vijf dagen wordt verkort.
Bouwvergunningen in historische districten
Voor gebouwen in een historische wijk - of het nu Texas of Massachusetts is - is het proces veel ingewikkelder. Veel huiseigenaren zouden zeggen dat het verkrijgen van de vergunning het moeilijkste deel is van het renoveren van een historisch gebouw. Elke historische wijk heeft zijn eigen richtlijnen en proces voor het beoordelen van ontwerpen en het goedkeuren van vergunningen. Voor sommigen draait de goedkeuring om het creëren van een toevoeging die naadloos is, past bij de oorspronkelijke structuur en is gemaakt van soortgelijke materialen. In Rowley, MA, moest David Masher laten zien hoe het ontwerp en de gebruikte materialen zouden opgaan in de originele gevel van zijn Victoriaanse huis uit 1890. Masher had voorafgaand aan zijn verschijning voor de commissie het document van de Historic District Commission (HDC) beoordeeld waarin acceptabele en onaanvaardbare praktijken en materialen worden geschetst. “We vertelden hen dat we volledig in overeenstemming waren met hun document. Als er iets is, brengen we het huis terug in de oorspronkelijke staat', zegt hij.
De toevoeging van Masher is zichtbaar vanaf de straat, wat leidt tot een automatische beoordeling en goedkeuring door de Rowley Historic District Commission. Masher, die eerdere goedkeuringen had ondergaan, wist dat hij voorbereid moest zijn. "Je moet weten wanneer ze elkaar ontmoeten en voorbereid zijn", zegt hij. "Ik kwam met een volledige set plannen met vier weergaven. Ik heb de plannen en een verzoek om herziening drie weken voor de vergadering achtergelaten”, zegt hij. Dat gaf het bestuur de tijd om de plannen door te nemen en vragen voor de presentatie voor te bereiden. Met de goedkeuring van de District Commission en de goedkeuring van de Conservation Commission die toezicht houdt op de wetlands die aan zijn eigendom grenzen, was Masher op weg om alle goedkeuringen voor de vergunning te verkrijgen.
In San Antonio worden alle toevoegingen aan historische panden beoordeeld door de Historic and Design Review Commission (HDRC). "Zeker, ze zullen een zichtbare toevoeging met meer controle beoordelen dan een die zich achterin bevindt en aan de voorkant verborgen is", zegt Brian Chandler, senior planner bij het City of San Antonio Historic Preservation Office. Alle aanvragen voor toevoegingen vereisen een complete set plannen met plattegronden, verhogingen, een plattegrond en relevante foto's van het pand. "De HDRC kijkt naar de volgende factoren: schaal en massa in relatie tot de bestaande structuur en voor het district in het algemeen, en materialen", aldus Chandler. Het doel is om de toevoeging in de bestaande structuur te laten opgaan met behoud van de integriteit van de buurt eromheen.
Doel van vergunningen
In alle gevallen is de bedoeling hetzelfde - het doel van het vergunningsproces is ervoor te zorgen dat er veilige, passende en historisch gevoelige toevoegingen worden gedaan aan lokale gebouwen. Masher heeft het proces herhaaldelijk doorlopen en begrijpt de doelen van zijn lokale HDC. "Het gaat erom het karakter van onze historische wijk te behouden", zegt hij, en ervoor te zorgen dat bestaande architectuur waar mogelijk wordt verzorgd en verbeterd. Chandler voegt eraan toe dat nieuwe toevoegingen en structuren moeten passen in de context van het bestaande gebouwde landschap en een zekere "compatibiliteit moeten aantonen met de bestaande historische en architecturale integriteit van een wijk".
In tegenstelling tot de Rowley HDC, beoordeelt de HDRC van San Antonio de specifieke materialen die worden gebruikt voor elke toevoeging aan een structuur in de historische wijk. Het doel is om ervoor te zorgen dat de geselecteerde materialen het bestaande gebouw aanvullen en toch onderscheiden van de oorspronkelijke structuur blijven. "Ze stimuleren de compatibiliteit van ontwerp en materialen zonder te repliceren", zegt Chandler. Niet alle bewaarcodes willen een naadloze toevoeging; sommigen, zoals San Antonio, willen dat het gebouw leest als een geschiedenis die overgangen en aanpassingen omvat. Deze veranderingen kunnen vervolgens worden gelezen door latere historici die het gebouw beoordelen op aanpassingen en authenticiteit.
Afmeldschema
Elke gemeente heeft zijn eigen volgorde van goedkeuringen die moeten worden gevolgd voor het verkrijgen van een bouwvergunning. Ze kunnen alledaags zijn - zoals bewijzen dat belastingen up-to-date zijn - of ze kunnen een uitdaging zijn. Voor Masher was de HDC-goedkeuring slechts een van de vele goedkeuringen die nodig waren voor zijn vergunning. Hij moest bewijs hebben dat zijn betalingen voor water, riolering, gas, elektriciteit en belastingen actueel waren, evenals goedkeuringen van de Historic District and Conservation Commissions.
In San Antonio kunnen aanvullende goedkeuringen voortvloeien uit de eerste presentatie aan de Historic and Design Review Commission. "Ongeveer vier van de gemiddeld 25 tot 30 zaken op een agenda zullen voor verdere beoordeling naar een van de vijf verschillende HDRC-commissies (sign, architectuur, sloop, Riverwalk en openbare kunst) worden gestuurd", zegt Chandler. De commissie kan zelfs een bezoek ter plaatse en een gesprek met de aanvrager eisen voordat hij terugkeert naar de volgende vergadering.