Sinds de Tweede Wereldoorlog heeft de federale overheid de hand gehad in het promoten en ondersteunen van betaalbare woningen door middel van GI Bills en financiering met lage rente. Dit beleid en deze subsidies waren zeer effectief bij het helpen van terugkerende GI's en andere mensen die voor het eerst een huis kochten om in hun eerste huis te komen. Maar met de snelle economische groei en de babyboom hebben de traditionele federale subsidies alleen de groeiende betaalbaarheidskloof niet kunnen bijbenen. Gezinnen hebben veilige en fatsoenlijke plekken nodig om te wonen. Gemeenschappen hebben behoefte aan voldoende woningen, op alle prijsniveaus, en bedrijven hebben woningen nodig die betaalbaar zijn voor hun personeel.
Betaalbaar om te kopen
De federale overheid definieert betaalbaarheid van huisvesting als woonlasten die niet hoger zijn dan 30 procent van het gezinsinkomen. Huisvestingskosten worden gedefinieerd als huur of hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen gecombineerd (PITI). Als we aannemen dat u het mediane inkomen van 2002 van $ 43.318 haalt (Amerikaanse volkstelling), zou u niet meer dan $ 1.083 per maand uitgeven aan huisvestingskosten. Als we er nu ook van uitgaan dat u een huis koopt tegen de mediaanprijs van 2002 van $ 158.300 (National Association of Realtors), zou u een aanbetaling van $ 28.890 moeten doen om dat huis te kopen en nog steeds voldoen aan de definitie van "betaalbare .” Natuurlijk zijn er andere factoren die deze deal beïnvloeden, waaronder hypotheekrente, looptijd (lengte) van de lening, punten en sluitingskosten. Verander een van deze factoren en uw aanbetaling of maandelijkse betalingen kunnen omhoog of omlaag gaan. En als u rekening houdt met punten en sluitingskosten, zou uw totale contante uitgave bij sluiting meer dan $ 33.000 zijn! Volgens de definitie van de overheid is dit huis misschien betaalbaar om te bezitten, maar met zoveel contant geld dat vooraf nodig is, zou het voor u betaalbaar zijn om te kopen?
Betaalbaar om te bouwen
Een belangrijke factor in de betaalbaarheid zijn de kosten om woningen te produceren. Bouwersgroepen beweren vaak - en overheidsstatistieken ondersteunen deze beweringen - dat het bouwen van huizen traditioneel de natie uit de recessie leidt. Het is geen wonder als je bedenkt dat woningbouw niet alleen de ambachten, maar ook de productie, professionele diensten en zelfs transport ten goede komt. Maar de vraag naar nieuwe woningen kan leiden tot tekorten aan arbeid en materialen. Vertragingen door weersomstandigheden of problemen met vergunningen verhogen ook de kosten en deze kosten worden doorberekend aan de koper. Bouwers van nieuwe huizen werken doorgaans met vrij smalle nettowinstmarges van 5 tot 10 procent, dus zelfs een kleine stijging van de kosten kan de winst van een bouwer drastisch verminderen en de huisvestingskosten voor kopers verhogen.
Een ervaren bouwer kan de huizenkoper helpen de kosten laag te houden door een zorgvuldig ontwerp en materiaalkeuze. Dit proces wordt "value-engineering" genoemd en als koper is het in uw eigen belang om een bouwer te vinden die het grondig begrijpt. Maar hoewel de bouwsector zeker profiteert van innovaties in materialen en methoden, is de onafhankelijke bouwer over het algemeen niet in staat om veel invloed te hebben op de algehele betaalbaarheid van woningen. Zie het op deze manier: een herenhuis van $ 750.000 is in wezen gebouwd met in wezen dezelfde materialen als een ranch van $ 125.000 met drie slaapkamers. Het zijn niet alleen de afwerkingen die zorgen voor het hoge prijskaartje.
Huisvestingskosten verlagen
Een van de belangrijkste manieren om betaalbaarheid te bereiken, is het vergroten van de woningdichtheid. Regelgeving voor landgebruik op federaal, staats- en lokaal niveau kan een enorme impact hebben op de betaalbaarheid van huisvesting. Wetlands-regelgeving bijvoorbeeld haalt grote stukken land uit de woningmarkt, waardoor het aanbod afneemt. Lokale bestemmingsplannen die per eengezinswoning vijf hectare percelen vereisen, zorgen ook voor druk op het grondaanbod. Er zijn bepaalde vaste kosten voor het ontwikkelen van een perceel grond, waaronder ruimtelijke ordening en vergunningen, wegen, elektriciteit, riolering en water. Al deze kosten moeten worden opgenomen in de verkoopprijs van de woningen die op het perceel worden gebouwd. Als bestemmingsplannen of andere voorschriften het perceel beperken tot de bouw van één huis, zullen al die ontwikkelingskosten door die ene woning moeten worden gedragen, waardoor de prijs hoger wordt. Als bestemmingsplannen een hogere woningdichtheid toelaten - meer woningen per perceel - kan de bouwer de grondexploitatiekosten over alle woningen spreiden, zodat hetzelfde huis in feite minder kost om te bouwen en te kopen.
Huisvestingsbeleid voor betaalbaarheid
Lokale overheden springen meestal in wanneer een tekort aan betaalbare woningen de vitaliteit van de gemeenschap begint aan te tasten. In veel delen van het land kunnen essentiële werkers zoals politie, brandweerlieden, medisch personeel en leraren het zich niet veroorloven om te leven in de gemeenschappen waar ze werken. Sommige gemeenten bieden nu subsidies en andere prikkels om de betaalbaarheidskloof te dichten en werknemers dichter bij hun baan te lokken. Andere maatregelen die door lokale en deelstaatregeringen worden toegepast, zijn onder meer mandaten voor betaalbaarheid van huisvesting en inclusieve bestemmingsplannen.
In Massachusetts, bijvoorbeeld, is Act 40B een staatsstatuut dat vereist dat elke gemeente in de staat een huisvestingsbeleid heeft met als doel dat ten minste 10 procent van de woningvoorraad betaalbaar is voor mensen die 80 procent of minder van het mediane inkomen van het gebied verdienen (AMI). Dergelijke maatregelen kunnen vereisen dat ontwikkelaars de woningdichtheid verhogen om de beschikbare grond efficiënter te gebruiken. Sommige regels vereisen dat ontwikkelaars een bepaald percentage van de huizen die ze bouwen betaalbaar maken. Wet 40B was een van de eerste dergelijke statuten in het land en was gedeeltelijk verantwoordelijk voor de creatie van ongeveer 18.000 wooneenheden die aan dit betaalbaarheidsniveau voldoen. Maine volgde met een soortgelijke wet. Tegenwoordig is er een groeiende lijst van staten, in elk deel van het land, met bestaande of hangende wetgeving die de betaalbaarheid van huisvesting bevordert en/of verplicht stelt.
Er zijn ook een aantal non-profitorganisaties en programma's die zich specifiek richten op de betaalbaarheid van huisvesting. Community Land Trusts (CLT's) zijn bijvoorbeeld meestal particuliere entiteiten zonder winstoogmerk die subsidies en donaties verkrijgen om land en huisvesting te kopen voor betaalbaarheid op de lange termijn. De meeste CLT's verkopen de huizen, maar houden de grond "in trust" door middel van langlopende grondleaseovereenkomsten aan de huiseigenaar. De meeste CLT-huurovereenkomsten vereisen een soort van vermogensbeperking, zodat wanneer het huis wordt verkocht, het betaalbaar blijft voor de volgende koper. Andere organisaties zijn Habitat for Humanity, NeighborWorks, overheidsinstanties voor woningfinanciering en lokale huisvestingsautoriteiten. Een relatief nieuw federaal programma, beheerd door lokale huisvestingsautoriteiten, stelt in aanmerking komende huurders in staat om hun Sectie 8-woningvouchers te gebruiken om een huis te kopen. Lokale banken en hypotheekverstrekkers hebben vaak de laatste informatie over leningprogramma's voor starters.
Casestudy: Community Land Trusts redden huisvesting
De stad Burlington, een stad van ongeveer 40.000 inwoners, is de grootste stad van Vermont. Ondanks zijn stabiele economie en de charme van een kleine stad, heeft Burlington zijn aandeel in de problemen van de grote steden: hoge huren, afwezige verhuurders, vergrijzende huizenvoorraad en lonen die achterblijven bij de stijgende huisvestingskosten. In 1984 richtten stadsleiders en voorstanders van huisvesting de Burlington Community Land Trust (BCLT) op, de eerste door de gemeente gefinancierde CLT. Tegenwoordig is het de grootste CLT in de VS met meer dan 2500 leden.
Een CLT is een democratisch gecontroleerde gemeenschapsorganisatie die land en gebouwen verwerft en het land in bewaring houdt voor het welzijn van de grotere gemeenschap. In termen van betaalbare huisvesting haalt dit model de kosten van de grond uit de vergelijking van de huisvestingskosten, waardoor het huis veel betaalbaarder wordt. Bovendien biedt de landtrust een langdurige (meestal 99 jaar), hernieuwbare lease aan de huiseigenaar. In ruil daarvoor komen huizenkopers overeen om de prijs van het huis te beperken als en wanneer ze besluiten het te verkopen. In veel gevallen krijgt het CLT de eerste optie om de woning terug te kopen tegen een formulevaste prijs. De huiseigenaren halen minder overwaarde uit de verkoop, maar deze beperking zorgt ervoor dat het huis betaalbaar blijft voor de volgende koper.
Gemiddeld is een eerste BCLT-woning betaalbaar voor mensen met 62 procent van het mediane inkomen van het gebied. Bij wederverkoop is het gemiddelde BCLT-huis betaalbaar voor mensen die 57 procent van AMI verdienen, maar de verkoop levert eigenaren een netto vermogenswinst van meer dan $ 6.000 op.
Het beperken van het eigen vermogen was twintig jaar geleden misschien een radicaal idee, maar het model is mainstream geworden. Toen de Burlington Community Land Trust in 1984 werd opgericht, waren er slechts een handvol CLT's. Tegenwoordig zijn er meer dan 160 in 34 staten en andere in Canada en het VK.