Flipping houses zien er altijd zo cool uit op reality-tv, en het lijdt geen twijfel dat die shows, gecomprimeerd in segmenten van 60 minuten, hebben bijgedragen aan de populariteit van deze trend in onroerend goed. In werkelijkheid kan het omdraaien van noodlijdende eigendommen opwindend zijn, maar het kan ook leiden tot een financiële ramp.
Dus, is een wereldwijde pandemie het juiste moment om te overwegen om in de house-flipping-business te stappen? Of is dit de ergste fout die je kunt maken?
Home Flipping-tarieven zijn lager
Volgens een nieuw rapport van ATTOM Data Solutions stijgt en daalt het omdraaien van huizen, afhankelijk van naar welke statistieken je kijkt. Alleen al in het derde kwartaal van 2022-2023 (het laatste kwartaal waarvoor gegevens beschikbaar waren op het moment van publicatie) werden 57.155 eengezinswoningen en appartementen omgedraaid. Dit komt volgens het rapport neer op 5,1 procent van alle huizenverkopen in dat kwartaal.
Dat is veel flippen, totdat je bedenkt dat flips in het tweede kwartaal van 2022-2023 5,7 procent van alle huizenverkopen waren. En in het derde kwartaal van 2022-2023 waren flips 5,5 procent van alle woningverkopen.
Dit betekent dat het aantal flipping-percentages thuis is gedaald, en volgens het rapport is deze trend consistent in meer dan 90 procent van de lokale markten (148 van de 159 grootstedelijke gebieden).
De grootste kwartaaldalingen waren in de volgende stedelijke gebieden:
- Killen, Texas (-44,5 procent)
- Savannah, Georgia (-43 procent)
- York, Penn. (-42 procent)
- Greeley, Colorado (-41,5 procent)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 procent)
Andere steden met driemaandelijkse dalingen, variërend van 39,1 tot 37 procent, zijn onder meer Raleigh, N.C.; Atlanta; Kansas City, Mo.; San Diego; en Rochester, N.Y.
Sommige gebieden zagen echter een toename van het aantal home-flipping-percentages. De grootste stijgingen deden zich voor op de volgende gebieden:
- Davenport, Iowa (+18,5%)
- Hilton Head, SC (+16,8 procent)
- Scranton, Penn. (+12,2 procent)
- Amarillo, Texas (+10,9 procent)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 procent)
House Flipping Returns nemen toe
Hoewel het aantal flips afneemt, waren de winsten volgens het rapport eigenlijk hoog. In het derde kwartaal van 2022-2023 werden omgedraaide huizen verkocht voor een brutowinst van $ 73.766, vergeleken met $ 69.000 in het tweede kwartaal van 2022-2023 en $ 61.800 in het derde kwartaal van 2022-2023. Dit is het hoogste investeringsrendement sinds het eerste kwartaal van 2022-2023, die een ROI van 48 procent zag.
Deze winstmarges waren consistent in 104 van de 159 geanalyseerde grootstedelijke gebieden. De grootste winstmarges waren op de volgende gebieden:
- Brownsville, Texas (182,9 procent)
- Austin, Texas (176,4 procent)
- Waco, Texas (157,4 procent)
- Springfield, Mo. (145,3 procent)
- Savannah, Georgia (143,6 procent)
Andere steden met grote jaarlijkse winstmarges, variërend van 74 tot 54 procent, zijn onder meer Raleigh, N.C.; Feniks; Kansas City, Mo.; en Las Vegas.
In sommige gebieden daalde het rendement op home-flipping-investeringen echter. De grootste dalingen deden zich voor in de volgende gebieden:
- Corpus Christi, Texas (77 procent)
- Hilton Head, SC (72,9 procent)
- Boulder, Colorado (69,1 procent)
- Wilmington, NC (58,9 procent)
- South Bend, Ind. (54,1 procent)
Gemiddelde tijd om te spiegelen neemt toe
Uit het rapport blijkt ook dat het langer duurt om huizen om te draaien tijdens de pandemie. In het derde kwartaal van 2022-2023 was de gemiddelde tijd om transacties te voltooien 192 dagen. In het tweede kwartaal van 2022-2023 was de gemiddelde tijd 184 dagen en in het derde kwartaal van 2022-2023 slechts 184 dagen.
Het gemiddelde van 192 dagen in het derde kwartaal van 2022-2023 was zelfs de langste gemiddelde tijd in 17 jaar (sinds het derde kwartaal van 2003).
Waarom je in het spel zou moeten komen
Dus, is dit een goed moment om je tenen in de huizenmarkt te dompelen? Henry Angeli III, eigenaar van Henry Buys Homes in Jacksonville, Florida, is van mening dat het een geweldige tijd is om huizen om te draaien. "Er is een recordlaagte voorraad vanwege de toegenomen vraag als gevolg van de verlaagde hypotheekrente", zegt hij. "Iedereen probeert te profiteren van deze lagere tarieven als gevolg van de toegenomen koopkracht, vooral in mijn markt in Jacksonville."
Zijn enthousiasme wordt gedeeld door Luke Smith, oprichter van We Buy Property In Kentucky, die gelooft dat het nu een beter moment is dan ooit om in het bedrijf te stappen. Smith wijst ook op lage voorraadniveaus, wat resulteert in een grote vraag. "Materialen om een renovatie te voltooien zijn duurder, omdat de prijzen zijn gestegen door tekortkomingen in de toeleveringsketen als gevolg van de pandemie, maar de waarde van onroerend goed stijgt snel", legt Smith uit. "De sterke vraag heeft ertoe geleid dat vastgoedwaarden in een recordtempo en hogere prijzen zijn verhandeld, wat geweldig is voor het omdraaien van huizen."
Smith waarschuwt tegen te veel betalen om de huizenmarkt te betreden. "Maar anders, als je een project gemakkelijk kunt beheren, kun je vooruit komen."
Waarom je niet in het spel zou moeten komen
Niet iedereen is echter zo optimistisch over het succes van nieuwkomers in de house-flipping-business. "Er zijn nu 'recordwinsten' omdat de markt voor huizen is geëxplodeerd als gevolg van COVID-19 en exponentieel is gegroeid voorbij waar de markt was toen de huizen van vandaag voor het eerst werden gekocht", zegt Ryan Serhant, een makelaar en costar op Bravo's Miljoen dollar notering New York. “Maar die delta houdt geen stand”, waarschuwt hij. "In het huis-flippenbedrijf verdien je geld als je… kopen; stap vandaag niet in het bedrijf op basis van waar huizen zijn verkoop dat is de omgekeerde weg.'
Jonathan Faccone, directeur en oprichter van Halo HomeBuyers in Bridgewater, N.J., is ook voorzichtig met betrekking tot nieuwkomers. "Hoewel de algemene vastgoedmarkt momenteel goed is en de winstmarges groter zijn dan voorheen, zou ik mensen niet aanraden om nu in deze branche te stappen." En hij geeft drie redenen waarom:
1. Het is buitengewoon moeilijk om goede deals te vinden voor nieuwe investeerders.
"De markt is al verzadigd met veel ervaren investeerders die op zoek zijn naar deals met de juiste winstmarge." Faccone zegt dat het ongelooflijk moeilijk is voor gloednieuwe investeerders om te concurreren, tenzij ze bereid zijn meer te betalen voor hetzelfde huis. "Als je te veel moet betalen om deel te nemen aan een project, loop je meer risico om geld te verliezen als alles is gezegd en gedaan."
2. De pandemie maakt het moeilijker om panden te renoveren.
Om winst te maken, zegt Faccone dat het doel altijd is om in de kortst mogelijke tijd in en uit het project te zijn. "Dit zorgt ervoor dat u uw winstpotentieel maximaliseert en tegelijkertijd andere risico's verkleint, zoals te hoge uitgaven aan renovaties of het niet halen van uw verwachte verkoopprijs." Omdat townships echter in een traag tempo werken (en vaak met minder personeel), zegt hij dat inspecties, bouwvergunningen, enz. Meer tijd in beslag nemen. "Dit is een probleem, want naarmate de projectduur toeneemt, zullen de transportkosten toenemen, waardoor de winst zal afnemen." Hij zegt dat wat nog gevaarlijker is, is dat de markt kan verschuiven - en als dat gebeurt terwijl je een project uitvoert, kan dat rampzalig zijn.
3. Door de pandemie is het moeilijker geworden om veel te analyseren.
"De sleutel tot het succesvol omdraaien van huizen is kopen tegen de juiste prijs, waarvoor een juiste evaluatie van een huis vereist is om te bepalen waarvoor het kan worden verkocht." In een perfecte omgeving zegt Faccone dat het moeilijk is om de ARV van het huis (na reparatiewaarde) te evalueren, maar zegt dat COVID-19 ervoor zorgt dat de prijzen snel worden aangepast. "Het wordt moeilijk om precies te voorspellen wat de ARV zal zijn wanneer je klaar bent om het huis op de markt te brengen, en het wordt meer een gokspel dan een berekende investeringsbeslissing." Hij raadt aan te wachten tot de markt zich stabiliseert voordat je erin springt.