Ingebouwde aquaria: de voorziening die al snel een doorn in het oog wordt.
Van alle mislukte huisverbeteringen die Daniel Fries in zijn 30 jaar als huistaxateur heeft waargenomen, staan aquaria bovenaan zijn lijst van 2012 verliesleiders - verbeteringen aan het huis die weinig tot geen rendement op de investering opleverden.
"Het is geen voorzichtige investering", zegt Deadpan Fries, die is gevestigd in Atlanta, GA. Het glas van de tank beslaat, terwijl vuile filters een geur van rottend zeewier afgeven. Erger nog - ja, het wordt nog erger - sommige eigenaren herbestemmen visaquaria als reptielenwoningen. En weinig dingen zorgen ervoor dat een potentiële huizenkoper sneller vlucht dan de aanblik van een stierslang in de eetkamer.
Aquaria staan bovenaan onze lijst van 'verbeteringen' met een slecht rendement op de investering, maar elk project op die lijst heeft minstens één ding gemeen: een diepe mismatch tussen de intentie van een huiseigenaar en de normen van een buurt.
Lokale cultuur, voorkeuren en marktomstandigheden bepalen het rendement op verbeteringen. Steek uw geld in voorzieningen die niet voldoen aan de norm voor uw directe omgeving en u krijgt zelfs geen 5% premie op naburige huizen, ongeacht wat u uitgeeft, zegt Kevin Cross, eigenaar van de in Anchorage, AK gebaseerde real makelaardij Cross & Associates.
Voorbeeld: granieten werkbladen ondermijnen de marktwaarde in Alaska. Extreme temperatuurveranderingen dwingen een constante bezinking en hervestiging van huisfunderingen af, wat resulteert in kromtrekken en barsten van massieve stenen oppervlakken. Laminaat geeft net genoeg om het het favoriete tegenmateriaal te maken.
"Begrijp dat iedereen die op zoek is naar een huis, met zijn mobiele telefoon voor de jouwe zal gaan staan kijken naar alle geschatte waarden van de huizen rondom het jouwe", vervolgt hij. “Als een koper naar een huis kijkt, zoekt hij niet naar redenen om een huis te kopen. Ze zoeken naar redenen om de jouwe niet te kopen. Het is jouw taak om zoveel mogelijk van die redenen ‘niet te kopen’ weg te nemen. Als het goed geprijsd, schoon, geënsceneerd en uitnodigend is, zal een ouder huis sneller verkopen dan een nieuw huis, zelfs met superieure voorzieningen.”
Kopers pikken prijsverschillen onmiddellijk op en zijn niet bereid te betalen voor misplaatste verbeteringen… zoals de rest van de items op onze lijst met topproducten niet doen.
Verliesleider #2: Ingebouwde elektronica
Opscheppen duurt slechts een paar maanden als het gaat om de nieuwste televisies en geluidssystemen. Zodra de volgende gadget op de markt komt, verkleurt het glanzende speelgoed van vandaag snel. De toegevoegde waarde van het uitgeven van hoogwaardige vrijstaande elektronica kan discutabel zijn, maar je kunt de uitrusting in ieder geval gemakkelijk meenemen. Inbouwkasten domineren vaak de hele kamer en hun galm kan ook de bruikbaarheid van aangrenzende kamers aantasten.
De eigenaar van een huis van $ 3 miljoen schepte op tegen Fries dat zijn ingebouwde geluidssysteem $ 650.000 kostte. Dat was zelfs voor een herenhuis overdreven. "Hij had $ 50.000 kunnen uitgeven aan de mediaruimte en er net zoveel waarde uit kunnen halen", zegt Fries. “Elektronica moet je als persoonlijk bezit beschouwen, ook al is het ingebouwd.”
Verliesleider #3: Een derde of vierde slaapkamer elimineren.
Natuurlijk, een inloopkast en een uitgebreid hoofdbad zouden een verkoopargument zijn, maar alleen als die ruimte niet wordt gekaapt vanuit een derde of vierde slaapkamer. Als de buurtnorm drie slaapkamers is, is een huis met twee slaapkamers ernstig in het nadeel. Het aantal slaapkamers dient in balans te zijn met de gemeenschappelijke leefruimte. Een huis met te veel of te weinig slaapkamers heeft een scheve indeling waar veel kopers niet veel aan hebben. Wil je nog steeds die hoofdkast? U kunt het misschien rechtvaardigen als u de tweede hoofdregel van terugkeer toepast (blijf lezen).
Verliesleider #4: De kelder te veel verbeteren.
Verbeteringen onder het niveau betalen nooit zoveel terug als ruimte die boven het niveau is gerenoveerd of toegevoegd. Vergelijk zorgvuldig de kosten van het renoveren van de zolder, het toevoegen van een dakkapel of zelfs het verhogen van het dak, met een hoogwaardige verbouwing van de kelder. Dit geldt met name voor huizen met een gemiddelde prijs. Hoogwaardige huizen kunnen misschien de waarde van een afgewerkte kelder behouden, maar alleen als alle bovenliggende ruimte bewoonbaar is.
Verliesleider # 5: Uitgestrekte buitenruimte die niet synchroon loopt met het klimaat.
Buitenkeukens met mannelijke grills en houten werkbladen kunnen tien maanden per jaar in het Zuiden worden gebruikt, dus die projecten behouden waarde, zegt Fries. Niet zozeer in het Noorden, waar een haard een gezelligere investering is. Cross meldt dat waterpartijen geen huizen in Alaska verkopen, aangezien er een half jaar lang minder dan 1,20 meter sneeuw ligt. Vooral als u gaat verhuizen, moet u zich aanpassen aan de lokale levensstijl voordat u een serre, afgeschermde veranda, uitgebreid terras of buitenkeuken creëert.
Elk van deze gruwelen is gebaseerd op de grote misvatting van huisverbetering: als je het bouwt, zullen ze betalen. Fries legt uit dat de richtlijnen van taxateurs een uitdaging van de geldschieter zullen afdwingen als verbeteringen de marktwaarde van het huis meer dan 10% verhogen ten opzichte van de waarde zonder de verbetering. Terwijl u het budget voor uw project bepaalt, moet u het totale tabblad op niet meer dan 10% van de huidige waarde van uw huis houden. Geef alleen meer uit als u de terugverdientijd meetelt in termen van persoonlijk plezier.
Gebruik als referentie verbouwing het jaarlijkse kosten- versus waarderapport van het tijdschrift. De regionale uitsplitsingen brengen de kosten van verbouwing, het rendement en het verschil in kaart. De gemiddelden zijn handig voor het vergelijken van schattingen en kunnen u vanaf het begin helpen bij het stellen van verwachtingen.
Het kan een evenwichtsoefening zijn om te polijsten tot het perfecte rendement, vooral als u verwacht het huis binnenkort te verkopen. Overweeg om een redelijk geprijsde verbetering van het brandpunt aan te brengen die de kamer gedenkwaardig kan maken. Een speciaal ingebouwd apparaat in de keuken kan bijvoorbeeld een verkoopargument zijn. Dat apparaat kan een warmhoudlade zijn, of een wijnkoeler, of een vijfpitsfornuis met een bakplaat in plaats van het standaard vierpitsfornuis. Bereken zelfs dan uw terugverdientijd in termen van een kortere verkooptijd, niet in termen van dollarrendement.
Er is een tegengif.webp voor mislukte verbeteringen. Taxateurs noemen het de 'kosten om te genezen', en het is de… tweede kardinale regel van terugkeer. Hoeveel kost het om de aanstootgevende voorziening eruit te halen en dat deel van het huis er normaal uit te laten zien?
De kosten om een vervallen aquarium te genezen zijn slechts ongeveer $ 1.000. De kosten om van een inloopkast een slaapkamer te maken, kunnen slechts $ 500 bedragen. Maar de kosten om een met algen verstopt, afbrokkelend zwembad te verwijderen, zouden tien keer zo hoog kunnen zijn. Vraag bij twijfel twee schattingen: één om de verbetering aan te brengen, de andere om het eruit te halen.
Als je het moet hebben, budget dan tijd en geld voor de 'remedie', en zorg ervoor dat je ondertussen elk moment van geluk uit die functie knijpt.