Huisvesting was vroeger een redelijk veilige investering - u stopte uw geld erin en over een paar jaar, toen het tijd was om te verkopen, zou uw huis meer waard zijn dan u ervoor betaald heeft. Helaas ontdekken veel verkopers dat die winsten in het eigen vermogen die ze tijdens de hoogconjunctuur dachten te hebben behaald, niets meer zijn dan weemoedige herinneringen.
Dat geldt echter niet voor iedereen: zelfs in deze meedogenloze vastgoedmarkt zijn er nog steeds gebieden waar de huizenprijzen stabiel blijven of zelfs stijgen.
Hoe weet je waar jij (en je huis) in past? Het is geen gemakkelijk antwoord. Hier zijn zes tips om uw woning correct te prijzen in een volatiele woningmarkt.
Bereid je voor op een Reality Check
Als je je huis op het hoogtepunt van de markt hebt gekocht (of als je het eigen vermogen hebt verzilverd toen de tijden goed waren), heb je mogelijk te maken met de verkopersversie van sticker-shock. Vastgoedexperts zeggen dat zelfs wanneer huiseigenaren erkennen dat de waarde van huizen om hen heen is gedaald, ze vaak nog steeds vasthouden aan verouderde ideeën over wat hun eigen eigendom waard is. Als je klaar bent om te verkopen, is het tijd voor een serieuze realiteitscheck, zegt de in Cincinnati, OH gevestigde vastgoedtaxateur Lou Freeman.
Praat met meer dan één makelaar
Wanneer de prijzen dalen en het verkoopvolume is vertraagd tot een straaltje, is het misschien tijd om te praten met vastgoedprofessionals die met kopers werken, in ieder geval om de juiste prijs voor uw huis te bepalen. Werken met een makelaar® die een uitstekende staat van dienst heeft als verkoper is meestal de beste eerste stap.
"Het is zo belangrijk om te horen wat kopers denken in de huidige markt", zegt Katie Wethman, een gecertificeerde openbare accountant en makelaar gevestigd in McLean, VA. "Te veel agenten - vooral degenen met de meeste ervaring in het bedrijf - werken voornamelijk met verkopers en ze horen nooit de meest voorkomende bezwaren van kopers." Wethman zegt dat verkopers in deze markt misschien zelfs overwegen om samen te werken met iemand die in de eerste plaats een 'kopersagent' is, of iemand die is gespecialiseerd in het helpen van kopers bij het vinden van huizen. Ze zegt dat als ze je helpen je huis en markt op te zetten, je misschien sneller kunt verkopen omdat ze precies weten welke feedback ze krijgen van mensen die momenteel op zoek zijn.
Een andere reden om rond te shoppen is om ervoor te zorgen dat u met iemand samenwerkt die niet alleen het gebied en de markt kent, maar ook realistisch is over de huidige verkoopstatus.
Gebruik je composities op de juiste manier
Elke vastgoedexpert zal u vertellen dat een van de krachtigste prijstools die iemand heeft, de zogenaamde 'comps' of vergelijkende lijsten zijn. Dit zijn statistieken van recent verkochte woningen die vergelijkbaar zijn met die van u, meestal qua ligging, grootte en/of voorzieningen. Maar hoewel elke gelicentieerde makelaar of taxateur toegang heeft tot composities, is het niet altijd gemakkelijk om de juiste te kiezen of ze goed te lezen.
Zorg er eerst voor dat u kijkt naar wat er daadwerkelijk is verkocht in plaats van waarvoor mensen met vergelijkbare eigenschappen ze aanbieden. "Te veel eigenaren concentreren zich op wat andere mensen voor hun huis vragen in plaats van wat ze daadwerkelijk voor hen krijgen", zegt Wethman. En als u naar de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen kijkt, let dan goed op de datum waarop de deal is gesloten. "Zelfs als een comp slechts een paar maanden oud is, moet u regionale trendgegevens toepassen: als de markt de afgelopen drie maanden met vijf procent is gedaald, moet u die comp van drie maanden geleden nemen en een daling van meer dan vijf procent toepassen aan die prijs. Te veel mensen prijzen bij de laatste verkoop zonder die extrapolatie en ze jagen uiteindelijk de markt naar beneden."
"Er is een gezegde in onroerend goed dat je niet objectief kunt zijn over je eigen huis", zegt Freeman. "Het is waar. Als een makelaar je vertelt dat het huis dat je zes jaar geleden hebt gekocht voor $ 303.500, nu slechts $ 285.000 zal opleveren, vind je het misschien moeilijk te geloven.
Soms negeren verkopers deskundig advies omdat ze een nummer in gedachten hebben waar ze niet omheen kunnen, zegt Todd Huettner, makelaar in commercieel en residentieel vastgoedfinanciering. Als u dat aantal niet kunt overschrijden en u niet hoeft te verkopen, is het waarschijnlijk tijd om gewoon op uw investering te zitten en de huidige storm af te wachten. Maar verkopers die zich van hun eigendom moeten ontdoen, zullen met een aantal harde realiteiten te maken krijgen.
"Wat u voor uw huis hebt betaald, heeft niets te maken met de huidige waarde", zegt hij. "Wat je 'nodig hebt om het huis uit te komen' heeft ook geen invloed op de huidige waarde." Dit feit kan een harde realiteitscheck zijn als u bedenkt dat u een bepaald bedrag in dollars moet ontvangen bij de verkoop van uw huis om uw huidige hypotheek af te betalen.
Om de complicatie van het correct lezen van composities te vergroten, moet uw makelaar uw unieke situatie kennen en begrijpen. "Niet elke markt krimpt", zegt Wethman. "Zelfs in krimpende markten zijn er buurten die het prima doen."
Overweeg een beoordeling
Als je nog steeds geen vertrouwen hebt in je analyse van de waarde van je huis, is het de moeite waard om een taxatie te laten doen, zeggen de experts.
"De meeste huiseigenaren zijn afhankelijk van hun makelaar om hun onroerend goed te prijzen, en makelaars hebben meestal veel kennis over wat wel en niet wordt verkocht in een bepaalde buurt of tegen een bepaalde prijs", zegt Freeman. "Maar de kosten van een schatting door een door de staat erkende of gecertificeerde taxateur die bekend is met uw buurt, kan u maandenlange marketingtijd en duizenden dollars aan kosten besparen door u te helpen uw huis vanaf het begin correct te prijzen."
Zorg ervoor dat u iemand kiest die niet alleen uw gebied begrijpt, maar ook uw doel bij het verkrijgen van de beoordeling. Je wilt iemand kiezen die met je wil praten en dingen wil uitleggen, zegt Huettner. "Bel drie taxateurs en vertel ze wat je aan het doen bent, en kies degene die het meest bereid is om je dingen uit te leggen en je te helpen", zegt hij. "Als u uw huis verkoopt, is het $ 300 tot $ 500 waard om uw eigen onafhankelijke deskundige mening te hebben over wat uw huis waard is, en het is van onschatbare waarde om uzelf te onderwijzen."
Wees een nieuwsgierige buur
Tot slot, wees niet bang om te zijn wat makelaars graag 'de nieuwsgierige buurman' noemen. "Ga naar elk open huis in uw buurt om een idee te krijgen van de prijsstelling ten opzichte van vierkante meters, het niveau van updates enzovoort", zegt Freeman. “Makelaars verwachten nieuwsgierige buren. Stel ze niet teleur.” Een bijkomend voordeel van nieuwsgierig zijn: als/wanneer het huis wordt verkocht, weet je er meer over als je naar de composities kijkt.
Hoewel het belangrijk is om te beseffen dat het enige getal dat er echt toe doet de slotkoers is, zal het vergelijken van de lijst met de slotkoersen van de huizen in uw omgeving u een goede barometer geven voor welke richting de prijzen gaan en hoe lang u kunt wachten om te vinden een koper. "Rijd door uw buurt of ga online naar Zillow.com of andere vergelijkbare sites en bekijk recent verkochte huizen en huizen op de lijst", zegt Huettner. "Onthoud: alleen gesloten verkoopprijzen zijn van belang."
Het kan moeilijk zijn om de waarde van je huis te accepteren in een dalende of volatiele markt, zegt Huettner, maar het is beter om ermee om te gaan wanneer je je huis op de markt brengt dan het maandenlang te laten wegkwijnen als de prijs te hoog is. "Uiteindelijk kom je erachter wat de marktwaarde van je huis is", zegt hij. “Wacht niet tot de markt je laat zien wanneer je eindelijk verkoopt. Zo kost het veel meer.”
Online tools voor het evalueren van huizenprijzen
Experts op het gebied van vastgoedprijzen zeggen dat een gemakkelijke eerste stap voor mensen die overwegen te verkopen, of zich gewoon afvragen wat hun eigen vermogen is, het bezoeken van online tools voor huizenprijzen is. Hoewel u niet te veel nadruk moet leggen op deze prijzen, kunnen ze goede uitgangspunten zijn. Hier zijn enkele online tools die u kunnen helpen de waarde van uw huis te bepalen:
- Met Zillow kunt u het adres van uw huis inpluggen om recent verkochte woningen op een kaart van uw omgeving te vinden. U kunt ook de prijzen van recente advertenties in uw buurt bekijken.
- Trulia toont aanbiedingen, prijsverlagingen en zelfs een "warmtekaart voor onroerend goed" van gemiddelde catalogusprijzen van huizen in uw regio. Het nadeel: het toont de lijstprijzen, geen verkoopprijzen.
- Domania, een website van Lending Tree, biedt een gedeelte 'Home Price Check' waar u een adres kunt typen en de verkoopprijs kunt zien van een huis dat in de afgelopen vijf jaar is verkocht.
- Lokale onroerendgoedwebsites: Sommige grote onroerendgoedgroepen kunnen een lijst samenstellen van de recent verkochte eigendommen in hun gebied. Een voorbeeld is Crye-Leike in Tennessee; op de website kunt u het adres van een specifieke woning invoeren om erachter te komen waarvoor deze is verkocht.