Toen Fern Dickey zag wat een fantastisch werk een aannemer deed bij de verbouwing van haar buurman, had ze geen probleem om uit te zoeken wie ze moest bellen als ze werk in haar eigen huis nodig had. Ze heeft geen schattingen gekregen. Ze controleerde geen referenties. Ze tekende een contract dat een honkbalfiguur bood en geen tijdlijn. Maar de aannemer was een aardige vent, dacht ze, en hij deed indrukwekkend werk. Dickey was ervan overtuigd dat alles goed zou komen.
Vanaf de eerste dag was het dat niet. Het duurde bijna een jaar voordat de tekeningen werden goedgekeurd en de vergunningen werden afgegeven. Toen het werk eenmaal begon, ontdekte Dickey dat het bedrijf van haar aannemer nu niet uit een volledige bemanning bestond, maar alleen uit hem en zijn jonge, onervaren zoon. De aannemer begon nooit voor 10 uur 's ochtends. Toen hij voor de dag vertrok, slechts vijf uur later, liet hij afval achter en openstaande verfblikken.
"Ik had nog nooit een aannemer ingehuurd", zegt Dickey. “Ik had er niets over gelezen. Ik had het zo druk met werk. Ik ging er gewoon vanuit dat alles goed zou komen.”
Anderhalf jaar na de start van het project ontsloeg Dickey haar aannemer. Het project - om het hol te renoveren, een terras toe te voegen en haar huis in Fairlawn, NJ, opnieuw te bouwen - blijft onvolledig en vertoont grote gebreken die tegen extra kosten door een nieuwe aannemer moeten worden verholpen. Dickey geeft toe dat ze wenste dat ze de relatie eerder had beëindigd, maar de aannemer beloofde altijd dat problemen zouden worden opgelost en projecten zo snel mogelijk zouden worden voltooid.
Nu, met het voordeel van achteraf, kan Dickey alle fouten lokaliseren die ze heeft gemaakt. "Contracten moeten zeer gedetailleerd zijn en datums hebben waarop dingen gaan gebeuren", zegt ze. "Elke wijziging of discussie met betrekking tot werk moet schriftelijk worden gedaan en door beide partijen worden ondertekend."
Alles vooraf schriftelijk vastleggen is een van de meest elementaire manieren om conflicten op de bouwplaats te voorkomen. Andere manieren zijn goed inhuren en plannen en het beperken van wijzigingen in de oorspronkelijke plannen. Hier volgen enkele andere manieren om conflicten ter plaatse op te lossen.
VOORDAT HET WERK BEGINT
Huur een gerenommeerd bedrijf in
Veel conflicten op de werkvloer kunnen worden vermeden door goede keuzes te maken. Vraag vrienden om verwijzingen, maar controleer ook referenties en licenties, zegt Monica D. Higgins, oprichter van Renovation Planners, van Culver City, CA. "Controleer referenties en ga daadwerkelijk naar buiten om het werk te zien, en het moet werk zijn dat recent is gedaan en misschien werk dat vijf tot tien jaar geleden is gedaan, zodat ze kunnen zien hoe het werk zich heeft gehouden", zegt Higgins. Vraag ook hoeveel klussen de aannemer tegelijk aanneemt en hoeveel uur per week hij aan uw project zal besteden.
Zoek naar biedingen, maar maak niet de laagste prijs tot uw uiteindelijke bepalende factor, voegt Higgins eraan toe. In feite zijn veel van de horrorverhalen die je hoort afkomstig van kleine, goedkopere aannemers die, zonder dat je het weet, cashflowproblemen hebben. Een aannemer zal je bijvoorbeeld alles vertellen wat je wilt horen, je aanbetaling incasseren en dan wekenlang verdwijnen. Dit komt vaak omdat hij uw geld nodig had om de mensen te betalen die hij heeft aan een ander lopend project.
Zodra u een aannemer hebt gevonden, moet u alles schriftelijk vastleggen en ervoor zorgen dat het contract uiterst gedetailleerd is. Voeg factoren toe die voor u belangrijk zijn. Vereisen dat aannemers dagelijks zelf opruimen. Verplicht dat kennisgeving wordt gedaan vóór bepaalde soorten werkzaamheden - zoals alles waarbij het water moet worden afgesloten of dat de buren kan storen.
Een schema vereisen
Vanuit het perspectief van de aannemer is planning het meest uitdagende onderdeel van elk project. "Inschatting en planning zijn de kern van deze branche", zegt Higgins. Er zijn namelijk zoveel variabelen waarmee u rekening moet houden: vergunningen aanvragen, materialen bestellen en ontvangen, onderaannemers inplannen, wachten op inspecties. Er zijn ook de factoren die u niet kunt controleren. Het weer kan een buitenproject, zoals dakwerkzaamheden, gevelbeplating of het bouwen van een terras, ernstig vertragen.
Als het gaat om het stellen van deadlines, hebben aannemers de gewoonte om "een beetje onrealistisch te zijn", geeft Dean Bennett toe, president van Dean Bennett Design and Construction in Castle Rock, CO. "We zijn slecht in optimisten. We proberen de huiseigenaar te plezieren. En in veel gevallen hebben we het niet helemaal doordacht. Als hoofdaannemer denk je: ‘Mijn elektricien moet hier in vijf dagen mee klaar zijn’, maar dan werken ze niet op Goede Vrijdag en dan kwam dat onderdeel er niet uit. Het is dus beter om een tijdsbestek te geven in plaats van een deadline.”
Linda Minde, van Tri-Lite Builders in Chandler, AZ, zegt dat je je aannemer moet vragen om een tijdlijn vooraf te garanderen. En huiseigenaren moeten verantwoordelijkheid nemen voor hun rol in die tijdlijn. Haar bedrijf vereist dat klanten alle ontwerpselecties maken - zoals graniet, tegels, verfkleuren en verlichtingsarmaturen - voordat het werk begint. "Als we ons ineens realiseren dat we geen rol spelen en de huiseigenaar zegt: 'Ik ga de stad uit en kan ik die beslissing nu niet nemen', houdt het project op. Het maakt een puinhoop”, zegt Minde.
Maak een plan en blijf bij uw beslissingen
Voordat u zelfs maar een aannemer belt, moet u met uw echtgenoot of partner overeenkomen wat het eindresultaat van uw verbouwing zou moeten zijn. Als u niet samenwerkt met een ontwerpbureau of een architect, overweeg dan om een renovatieadviseur of projectmanager in te huren. Higgins biedt huiseigenaren 3D-modellen van hoe hun voltooide project eruit zal zien, compleet met verfkleuren en tegelkeuzes. Dit kan erg handig zijn voor mensen die moeite hebben met het visualiseren van een blauwdruk en het kan kostbare wijzigingsorders halverwege het project verminderen.
Als een foto in een tijdschrift of een programma voor woningverbetering u heeft geïnspireerd om iets te veranderen, begrijp dan dat er grenzen zijn aan wat uw aannemer kan doen. "Soms kunnen huiseigenaren onrealistisch zijn in termen van wat er beschikbaar is", zegt Minde. “Met al dat groen bouwen willen mensen bijvoorbeeld bepaalde soorten verf. Maar die verf is er niet in talloze kleuren.” Dus, voegt ze eraan toe, geef de aannemer niet de schuld als het bepaalde item dat je wilt gewoon niet bestaat in de maat, hoeveelheid of materialen die je nodig hebt.
Aandringen op regelmatige voortgangsrapporten
Geef in je contract aan dat je wekelijks wilt overleggen met de hoofdaannemer. Zelfs als u in het huis woont terwijl het werk aan de gang is, is de kans groot dat u niet op de hoogte bent van de bijzonderheden van het project. Deze communicatie kan kostbare en tijdrovende verrassingen helpen beperken.
"We hebben een projectmanager aan uw taak toegewezen", zegt Minde. “We hebben wekelijkse klantbijeenkomsten, zodat ze weten dat dit deze week gaat gebeuren: op maandag, dinsdag, woensdag wordt er gipsplaat aangebracht. Donderdag en vrijdag moet ik wachten tot het droog is, zodat we er niet zijn. Wat we allemaal zeggen in ons bedrijf is dat we nooit de telefoon mogen horen rinkelen met klanten die zeggen: 'Wat is er aan de hand?' Als we ooit dat telefoontje van een klant krijgen, hebben we ons werk niet gedaan.'
Creëer een realistisch budget
Als je $ 50.000 hebt voor een keukenrenovatie, plan dan je project zodat het $ 40.000 kost, zegt Bennett. Als u een kussen van 20 procent achterlaat, kunt u onverwachte kosten dekken, zoals het sanitair waarvan niemand wist dat het moest worden vervangen totdat de muren waren uitgerukt. Het creëert ook wat speelruimte wanneer je bijvoorbeeld dacht dat je een standaard badkuip van $ 500 wilde, maar toen een model van $ 2000 zag dat een must-have werd.
NA HET WERK BEGINT
Behandel geschillen rustig
Greg Antonioli heeft een filosofie bij zijn bedrijf, Out of the Woods Construction, in Arlington, MA. Het is: "Laat nooit toe dat de huiseigenaar je in een tegenstander verandert." Dat betekent dat hoe hard de huiseigenaar ook schreeuwt, het argument niet wordt aangewakkerd. "Ik zeg tegen mensen: 'Bijt op je lip en behoud de gezelligheid'", zegt Antonioli. "Herinner de huiseigenaar eraan dat we hier samen in zitten."
Deze filosofie zou twee kanten op moeten werken. Als je woedend bent over iets dat je aannemer heeft gedaan, is het volume niet de beste manier om de situatie op te lossen. Beleefd volhardend en overtuigend zijn is veel effectiever. 'Als jij de aardige vent bent,' zegt Antonioli, 'is de kans groot dat de aannemer op een willekeurige ochtend moet beslissen waar hij zijn middelen heen moet sturen, niet naar het meest piepende wiel, maar naar het mooiste piepende wiel. ”
Als uw aannemer een fout heeft gemaakt bij het project - een raam op de verkeerde plek heeft geplaatst of de keukentegel in de badkamer heeft geïnstalleerd - geef hem dan de kans om de fout te corrigeren, zegt Antonioli. Dit zou u niets moeten kosten.
Als uw aannemer duidelijk oneerlijk is - als hij bijvoorbeeld uw aanbetaling heeft genomen en nooit is teruggekomen om het werk te doen, of als u denkt dat hij u probeert op te lichten om hem meer geld te betalen - meld hem dan bij uw lokale autoriteiten en bij het Better Business Bureau . Je kunt hem direct ontslaan en dan voor de rechter slepen. De meeste aannemers onderhandelen liever met de huiseigenaar dan naar de rechtbank te gaan, zegt Bennett, dus kijk of je tot een akkoord kunt komen voordat je een advocaat inschakelt.
Kort gezegd: probeer bij het uitvoeren van een verbouwingsproject de juiste persoon voor de klus in te huren, alles op schrift te stellen en meningsverschillen rustig af te handelen.