Je weet wat je voor je huis hebt betaald en hoeveel het huis ernaast kost. Je weet wat je in renovaties hebt gestopt. Maar wat u misschien niet weet, is hoeveel een geldschieter bereid is te financieren als uw huis te koop staat, als u op de markt bent om te herfinancieren of als u overweegt een kredietlijn voor eigen vermogen (HELOC) toe te voegen. Dat is waar een taxatie om de hoek komt kijken. Taxaties kunnen ook worden gebruikt om onroerend goed te verdelen tijdens een echtscheiding of nalatenschap, de waarde van een huis te bepalen om hypotheekverzekering te verwijderen of een waarde voor belastingdoeleinden vast te stellen.
Bij vastgoedtransacties bepalen taxateurs de reële marktwaarde van een onroerend goed, wat de meest waarschijnlijke prijs is waarvoor het op een vrije markt zou worden verkocht. De geldschieter gebruikt deze informatie vervolgens om te bepalen hoeveel hij moet lenen tegen het onroerend goed, of het nu gaat om een volledige verkoop, een herfinanciering of een eigen vermogen. Als u niet bekend bent met het beoordelingsproces, helpt het om te zien hoe professionals tot de cijfers komen die kredietverstrekkers helpen om tot een cijfer te komen. Hier is een blik op hoe ze werken.
De basis
Omdat de overheid controleert hoe beoordelingen worden uitgevoerd, zijn ze overspoeld met regelgeving. Als algemene regel geldt dat bij de verkoop van een huis de taxateur wordt ingehuurd door de geldschieter en de geldschieter de kosten doorberekent aan de koper, meestal in de aanvraagkosten. Bij een herfinanciering of bij het verkrijgen van een eigen vermogen betaalt de huiseigenaar de taxatie.
Een taxateur vergelijkt de verkoopprijs van een woning met die van vergelijkbare woningen die recentelijk in hetzelfde gebied zijn verkocht. Dit worden vergelijkers genoemd. Hoewel er geen vaste regel is, wil een kredietverstrekker, wanneer hij ermee instemt om een hypotheek te financieren, minimaal drie vergelijkingspunten zien. Taxateurs proberen een appel-tot-appel vergelijking te maken. Een taxateur zou bijvoorbeeld een boerderij van 1.700 vierkante meter niet vergelijken met een twee verdiepingen tellende Cape Cod die twee keer zo groot is.
De kosten van een taxatie variëren per regio, maar een koper mag redelijkerwijs verwachten dat het $ 300 tot $ 500 toevoegt aan de sluitingskosten. Een huiseigenaar die herfinanciert of een tweede hypotheek toevoegt, kan worden gevraagd om de vergoeding vooraf te betalen.
Taxaties Geschatte waarde
John Bredemeyer van Realcorp, een taxatiebureau uit Omaha, zegt dat de taxatie geen analyse is van de overeengekomen verkoopprijs, maar een mening over de waarde van het onroerend goed. "De prijs is het deel waar de koper en verkoper het over eens zijn, en het kan hetzelfde zijn als, hoger dan of lager dan de marktwaarde", zegt hij. De taxatie daarentegen is een schatting van de meest waarschijnlijke prijs die het onroerend goed zou halen normale marktomstandigheden en het wordt gebruikt om te bepalen hoeveel geld de eigenaar kan lenen met het huis als onderpand.
Een vastgoedtaxateur inspecteert het onroerend goed, maar deze stap is niet hetzelfde als een woninginspectie in opdracht van een koper. Een taxateur schat de waarde van een huis, terwijl een inspecteur naar de fysieke staat kijkt. Zowel een taxateur als een inspecteur controleren de binnenkant van het huis, maar een taxateur is er om het aantal en de soorten kamers, plattegrond, vierkante meters, leeftijd, algemene staat en vermelde voorzieningen te verifiëren. Een taxateur kan de kamers en het perceel opmeten, waarbij hij zowel de locatie als duidelijke gebreken noteert. Inspecteurs rapporteren over zowel grote als kleine problemen. Terwijl een taxateur bijvoorbeeld geen stopcontacten zou controleren om er zeker van te zijn dat ze werken, zou een inspecteur dat wel doen.
De beoordeling is te laag - wat nu?
Wat als het onroerend goed minder waard is dan het bedrag waarop u hoopt? Bredemeyer zegt dat je de beoordeling kunt aanvechten door aanvullende informatie te verstrekken. Overweeg om uw makelaar een pakket met vergelijkingsmateriaal te laten samenstellen dat in uw voordeel is of u wijst op voorzieningen die mogelijk over het hoofd zijn gezien. Er is geen garantie dat u een aanpassing krijgt op de beoordeling, maar het is het proberen waard.
Potentiële problemen voorkomen
Vermijd het soort problemen dat de verkoop doet ontsporen in plaats van te worden getroffen door een lage beoordeling. Als u bijvoorbeeld niet de juiste vergunningen hebt gekregen toen u uw huis verbouwde of een aanbouw plaatste, heeft u mogelijk een probleem.
In veel gevallen kan ongeoorloofd werk de verkoop van een huis sneller stoppen dan een hamer een spijker inslaat. Hoe weet u of een toevoeging correct is toegestaan als u deze niet heeft toegevoegd? Bekijk de schetsen die zijn opgeslagen bij uw gemeente of gemeente. De kans is groot dat als de toevoeging niet komt opdagen, het project geen vergunning had.
Hoewel het ontbreken van een vergunning niet noodzakelijkerwijs de verkoop van een huis tegenhoudt, kan dit van invloed zijn op de evaluatie. Als blijkt dat er geen vergunningen zijn, stelt Bredemeyer voor om met lokale functionarissen te praten en er daarna een te regelen. Het kan je een boete kosten, zegt hij, maar op de meeste plaatsen zal er geen probleem zijn als er geen conflict is met tegenvallers of bestemmingsplannen.
Een andere trefzekere manier om uw toekomstige taxatiewaarde te verlagen, is door te overbouwen voor de buurt. Als de straten van uw onderverdeling zijn bekleed met bescheiden huizen met drie slaapkamers en u de investering in uw huis verdubbelt, zult u het moeilijk, zo niet onmogelijk, hebben om vergelijkbare woningen te vinden. Het bezit van het grootste en chicste huis in de buurt kan een dealmoordenaar zijn wanneer de taxatie doorkomt. Bredemeyer raadt aan om een taxateur te raadplegen voordat u verder gaat met grote projecten. "Betrek een taxateur aan de voorkant", zegt hij. "Wacht niet tot je een hond in dat gevecht hebt."
Advies van een taxateur
John Brenan, directeur onderzoek en technische zaken voor de Appraisal Foundation in Washington, D.C., zegt dat elke staat zijn eigen licentievereisten heeft. Zijn bureau zorgt ervoor dat taxateurs zich aan de regels houden. Zowel de koper als de verkoper "zijn verstrikt in de emotie van de transactie", zegt Brenan. “De bank moet op basis van een onafhankelijke, onpartijdige analyse weten wat ze waard is.”
Brenan adviseert huiseigenaren om ervoor te zorgen dat verbeteringen overeenkomen met het gebied en begrijpt dat uw investering niet altijd een dollar-voor-dollar rendement op taxatie oplevert. "Kosten zijn niet noodzakelijk gelijk aan waarde", zegt Brenan.
Maar het is ook de moeite waard om te onthouden dat die verbeteringen heel goed uw huis kunnen verkopen.
Als u een gekwalificeerde taxateur nodig heeft, bekijk dan de organisaties die worden vermeld op de website van de Appraisal Foundation.