Ah, een afgelegen, vredig vakantiehuis, ver weg van de drukte …
Maar niet ver genoeg om weg te zijn van de IRS. Belastingregels die van toepassing zijn op huurinkomsten van een vakantiehuis dat u voor uw eigen vakanties gebruikt, zijn alleen maar ingewikkelder geworden.
De markt voor vakantiehuizen is net geopend voor dit jaar, en als de trends aanhouden, wordt het een kaskraker. Met huizenprijzen die langs de bodem schrapen, cirkelen veel mensen rond vakantiebestemmingen op zoek naar koopjes. De National Association of Realtors' 2012 Investerings- en vakantiewoningenkopersenquête meldde dat de verkoop van vakantiehuizen vorig jaar met 7% is gestegen en nu goed is voor 11 procent van alle woningverkopen. (Daarentegen daalde de verkoop van primaire woningen in 2011 met 15,5%.)
Maar de IRS-regels zijn geen dag op het strand.
Regels die eind 2011 zijn uitgevaardigd, maken het nog ingewikkelder hoe u 'persoonlijke' en 'commerciële' dagen moet toewijzen wanneer u probeert een deel van uw vakantiehuis af te schrijven omdat u het hebt verhuurd.
Volgens Janet Hagy, een Austin, TX, gecertificeerde openbare accountant, omvat de definitie van 'persoonlijk' gebruik nu uw gezin en elk lid van een houdstermaatschappij die u mogelijk hebt opgericht, zodat u het eigendom van het onroerend goed kunt delen.
Denkt u aan een belastingvrije huizenruil, zodat u ergens anders goedkoop op vakantie kunt? Denk nog eens goed na: swaps worden ook gezien als ‘persoonlijk gebruik’, ook als je huur in rekening brengt. En als u minder dan de markthuur aan vrienden in rekening brengt, zit u vast aan het bijbetalen van het verschil aan de fiscus.
Dit komt bovenop een al ingewikkelde gebruiksformule. Traditioneel geldt een tweede woning als een 'persoonlijk bezit' als u deze gedurende 14 dagen per jaar of 10% van de dagen gedurende het belastingjaar bewoont. Maar als het onroerend goed 15 of meer dagen wordt verhuurd, moet u eventuele aftrekposten of verliezen naar rato berekenen. Dit alles wordt natuurlijk nog ingewikkelder als je het eigendom deelt.
Voordat je in een verleidelijke aankoop duikt:
- Bespreek de implicaties voor belastingen en cashflow met uw accountant, vooral als u denkt dat het huis zichzelf zal 'betalen' via huurinkomsten.
- Analyseer de draagkosten van het onroerend goed, inclusief onroerendgoedbelasting, verzekering en zorg op afstand tijdens het laagseizoen.
- Raadpleeg uw beleggingsadviseur om te zien of het toevoegen van het onroerend goed aan uw portefeuille zal leiden tot een overweging van het aanbevolen aandeel onroerend goed in uw activamix.
- Beoordeel voorstellen voor gedeeld eigendom met het worstcasescenario in gedachten. Als een andere eigenaar zijn verplichting niet kan nakomen, zullen de overblijvende eigenaars gedwongen worden om de achterstand op te heffen en kunnen huurinkomsten al dan niet een vermindering van belastingen opleveren.
Lees meer van Geld is belangrijk op maandag:
De huurprijzen van vandaag voor de huizen van gisteren
Belastingverminderingen voor energie-efficiëntie
Waarom is het Home Depot zo druk?