De laatste doorloop is een essentieel onderdeel van het aankoopproces van een huis. Ongeacht hoe vaak u een woning bezichtigt voordat u een bod uitbrengt, de uiteindelijke doorloop is anders. Blijf lezen om erachter te komen waarom het zo belangrijk is, waar u op moet letten en wat u kunt doen als er iets mis is.
Het doel van een laatste doorloop
Wanneer u zich klaarmaakt om een huis te kopen, is de laatste doorloop echt belangrijk. Het is geen formaliteit, zoals de laatste wandeling in een schoonheidswedstrijd. Nee, deze resultaten kunnen daadwerkelijk bepalen of en wanneer u het nieuwe huis gaat sluiten. "Een doorloop is uw laatste blik op het huis dat u koopt voordat u het sluit", legt Stephanie Minnich uit, verkoopagent bij het Falk Ruvin Gallagher Team bij Keller Williams Realty in Whitefish Bay, WI.
"We zijn waarschijnlijk niet bij het huis geweest sinds de inspectie, dus het doel van de doorloop is om ervoor te zorgen dat het in dezelfde staat verkeert, om te bevestigen dat het overeengekomen werk van de inspectie is voltooid en dat alles wat in de aanbod blijft in het huis”, zegt ze.
Beschouw de laatste doorloop niet als optioneel
Idealiter zou de laatste doorloop vlak voor sluitingstijd plaatsvinden. Met andere woorden, u verlaat de doorloop en gaat vervolgens naar de afsluiting. Soms is dat tijdschema niet praktisch. Het mag echter nooit langer zijn dan een paar dagen, omdat de status van het huis kan zijn veranderd. Op zondag was het huis bijvoorbeeld prima, maar tegen vrijdag is er misschien een boom op gevallen of hebben de verhuizers het water in de gootsteen laten stromen en nu is het overstroomd en heeft het huis onder water gezet. Er kan van alles gebeuren over een langere periode.
"Als een koper niet bij de doorgang kan zijn, moet een vertegenwoordiger of de vertrouwde agent aanwezig zijn", adviseert Betsy Ronel, een erkende onroerendgoedverkoper bij Compass in Westchester County, NY. "De laatste doorloop is het moment om ervoor te zorgen dat het huis en het onroerend goed zich in de staat bevinden waarin ze zich bevonden toen je het contract aanging", zegt ze. Hoewel het niet vereist is, wordt het ten zeerste aanbevolen en is het in het voordeel van de verkoper.
Waar moet je naar zoeken?
Tijdens de laatste doorloop zoek je naar iets dat niet in orde is, iets ongewoons of reparaties die niet zijn uitgevoerd. "Het huis moet op zijn minst bezemschoon zijn, met alle dingen in orde", zegt Ronel. "Er mag geen afval, meubels, verf, enz. worden achtergelaten, tenzij dit in het contract is overeengekomen." U wilt niet de ontvanger zijn van rommel die verkopers achterlaten.
Ronel biedt ook de volgende lijst met dingen om te controleren:
- Water moet aan zijn en werken.
- Verlichtingsarmaturen moeten op hun plaats zijn en werken.
- Er mag geen schade zijn aan muren, vloeren, kasten, deuren, ramen, garagedeuren of de buitenkant.
- Anders dan potentieel leger, moet het huis er hetzelfde uitzien en net zo gezond zijn als toen het eerder werd bekeken.
Daarnaast levert Minnich nog een paar andere items om op te letten tijdens een laatste doorloop:
- Pas op voor onverwachte problemen, zoals schade door een verhuizer of een recente storm die waterschade heeft veroorzaakt.
- Bevestig dat alles wat in de aanbieding is inbegrepen, nog in huis is. Dit omvat armaturen, apparaten en andere overeengekomen items.
- Bevestig dat al het werk van de inspectiewijziging is voltooid. Controleer bijvoorbeeld het raam dat gerepareerd moet worden of een nieuwe boiler die geïnstalleerd moet worden.
Zou iets de sluiting tegenhouden?
Afhankelijk van wat voor soort problemen je tijdens de walk-through tegenkomt, kun je besluiten om op de pauzeknop te drukken bij het sluiten. Als u bijvoorbeeld een nieuw probleem ontdekt dat er niet was tijdens de aanbieding of inspectie, zegt Minnich dat dit de sluiting zeker tot stilstand kan brengen. "Laten we bijvoorbeeld zeggen dat de boiler is gaan lekken, of dat een verkoper een groot deel van zijn persoonlijke spullen niet heeft verwijderd en het is duidelijk dat dit niet vóór de sluitingsdatum zal gebeuren." Ze legt uit dat zoiets als een oude bank die nog in de kelder staat inderdaad problematisch zou zijn.
Bovendien zegt Ronel dat er eerder verkapte schade aan de structuur, vloeren en muren kan zijn. Helaas komen sommige verkopers er op de harde manier achter dat home staging deze problemen niet kan verbergen. "Als de houten vloer in de woonkamer enorme vlekken heeft die nooit eerder zijn onthuld omdat er vanaf de eerste vertoning tot de laatste inspectie een geënsceneerd tapijt op zijn plaats lag, kan dat ook de sluiting stoppen", legt Ronel uit.
Het kan ook worden stopgezet als sommige van de items die u bij de aankoop van het huis hebt onderhandeld, er niet meer zijn. "Als je er bijvoorbeeld mee instemde dat de verkopers hun airco-raamunits zouden achterlaten en dat deden ze niet, dan is dat een probleem", zegt Ronel. Als de verhuizers een enorme snee in de muren in de gang hebben achtergelaten, moet dat ook worden gerepareerd of anderszins worden onderhandeld. "Een ander voorbeeld is een storm die een zware boomtak omver wierp en een gat in het dak maakte", zegt ze.
Wat gebeurt er nu?
Kunnen deze problemen de verkoop van het huis annuleren? Nee, meestal niet. "De sluiting wordt meestal vertraagd en de agenten van de koper en verkoper werken samen om eventuele problemen op te lossen", legt Minnich uit. "Het kan snel worden opgelost of we werken samen aan een plan om verder te gaan en het huis te sluiten."
Maar het heeft wel het potentieel om iets te veranderen aan wat een hartelijke transactie had kunnen zijn. "Dit zijn zaken die geen blijk geven van goede trouw en een zure toon zetten op de laatste momenten van transfer", waarschuwt Ronel. "Al deze dingen kunnen worden afgehandeld door de advocaten of agenten, maar ze rechtvaardigen zeker een stopzetting van de sluitingsprocedure totdat ze zijn opgelost."