De juiste enscenering doet bijna wonderen - met de nadruk op "bijna". Maar het zal kopers niet afleiden van het opmerken van grote problemen met uw huis. "Staging kan een geweldige manier zijn om een huis onder de aandacht te brengen, zolang er geen andere flagrante problemen zijn", zegt Patrick Garrett, makelaar/eigenaar in Birmingham, Alabama. "Maar enscenering is nooit ontworpen om problemen met het huis te verbergen." Dus in plaats van te proberen de wratten van je huis te camoufleren met creatieve enscenering, is het het beste om belangrijke problemen aan te pakken voordat je je huis op de markt brengt. Hier is slechts een greep uit de problemen die je niet moet proberen te verbergen met enscenering.
Funderingsproblemen
Het maakt niet uit hoe indrukwekkend je ensceneringsinspanningen zijn, Garrett zegt dat kopers problemen zullen opmerken die op een funderingsprobleem kunnen wijzen. "Bijvoorbeeld, golvende of knikkende vloeren roepen meestal rode vlaggen op bij de typische koper", zegt hij. Hoewel ongelijke vloeren soms gewoon het resultaat zijn van de afwikkeling van het huis, merkt Garrett op dat ze ook een waarschuwingssignaal kunnen zijn voor grote funderingsproblemen die duizenden dollars kunnen kosten.
Zijn mening wordt gedeeld door Candice Williams, makelaar bij RE/MAX Space Center in League City, Texas. Volgens Williams kunnen kopers scheve of verschuivingen in de fundering voelen. "Ik heb met kopers gewerkt die een knikker op de vloer legden om te zien of deze rolde om funderingsproblemen te bevestigen die een verkoper probeerde te verbergen met meubels."
Funderingsproblemen kunnen ook in de muren van het huis verschijnen. Hoewel verse verf scheuren op binnenmuren tijdelijk kan verbergen, onthult de buitenkant van het huis altijd de waarheid omdat scheuren in de buitenmuren of plaat niet kunnen worden verborgen met enscenering. Williams raadt aan om de fundering te laten repareren met een overdraagbare garantie, of om 'voorbereid te zijn om het onroerend goed onder de marktwaarde te verkopen'.
Slechte vloeren
Sommige huiseigenaren proberen vloerproblemen te verbergen met tapijten. "Een verkoper probeerde schade in de vloer te bedekken met een vloerkleed, maar de kopers en ik voelden het verschil in vloerbedekking, zelfs met schoenen aan terwijl we op het vloerkleed liepen", vertelt Williams. Toen ze het tapijt optilden, ontdekten ze grote schade aan het onderliggende hardhout. "Zelfs 's werelds beste vloerkleed kan daar niet van afleiden - plus, het creëert wantrouwen jegens de verkoper." Het zijn niet alleen houten vloeren die de enscenering in de weg staan: "Tegels die met slecht vakmanschap en slordige voeg zijn geïnstalleerd, voelen ruw aan en zijn moeilijk om op te lopen - kopers worden hier niet van afgeleid", zegt ze.
Hetzelfde geldt voor tapijten. "Ik raad aan om versleten of vuile vloerbedekking of andere vloerbedekking te vervangen, omdat kopers het zullen opmerken, ongeacht de plaatsing van tapijten of meubels", waarschuwt Bill Golden, makelaar/geassocieerde makelaar bij RE/MAX Around Atlanta in Atlanta, Georgia.
Verf problemen
"De meest stijlvolle items ter wereld zullen kopers niet afleiden van een vermoeide verfbeurt", zegt Golden. En als u besluit om opnieuw te schilderen, zullen kopers ook merken dat u het werk lukraak hebt gedaan. "Het is belangrijk om je oppervlak op de juiste manier voor te bereiden, de juiste materialen te gebruiken en problemen die je verdoezelt te repareren", zegt Michael DiMartino, senior vice-president installatieservices bij Power Home Remodeling in Chester, Pennsylvania. Als de voorbereiding ontbreekt, kunt u luchtbellen in de verf, doorbloeding en andere problemen krijgen.
Verouderde functies
Bovendien zal enscenering kopers niet afleiden van het opmerken dat je het huis niet hebt bijgewerkt. Bijvoorbeeld: "Sommige verkopers zijn huizen gedeeltelijk aan het renoveren, maar laten de popcorn- (of gestippelde) plafonds achter", zegt Garrett. "Veel kopers zullen huizen met popcornplafonds mijden, vanwege de hoge kosten om ze op de juiste manier en veilig te verwijderen." Hij merkt op dat het verwijderingsproces niet alleen arbeidsintensief is, maar dat er ook gevaarlijke asbestvezels in de lucht kunnen komen.
Ook een vermoeide, gedateerde keuken zal duidelijk zijn, ongeacht de enscenering. "Oude, roestige, vuile apparaten, een onhandige of inefficiënte plattegrond en gebarsten, beschadigde, ongelijke toonbanken zijn niet te verbergen", waarschuwt makelaar Gerard Splendore van Warburg Realty in New York City. "Keukenkasten met kapotte deuren of doorhangende planken moeten worden overgespoten, gerepareerd of, als laatste redmiddel, vervangen."
Idem voor badkamers. Splendore legt uit dat thuisopleiders het misschien gewoon opgeven wanneer ze worden geconfronteerd met een hopeloos slechte badkamer of keuken en gewoon harder werken om de andere delen van het huis te laten schitteren. In plaats van te proberen een onherstelbaar gedateerde ruimte in scène te zetten, is het veel beter om een foto van een vrijwel gerenoveerde keuken of badkamer online te plaatsen en een weergave van een gerenoveerde keuken in het pand op te nemen om suggesties te doen aan een potentiële koper die geen visie of verbeeldingskracht heeft ," hij zegt.
Vreemd geplaatste items
Soms wordt enscenering gebruikt om essentiële maar onaantrekkelijke onderdelen van het huis te verbergen. "In elk huis zijn er 'lelijke' benodigdheden - dingen zoals muuropeningen en stroomonderbrekers", zegt DiMartino. "Helaas worden ze soms geplaatst in gebieden die niet ideaal zijn, zoals pal in het midden van een drukbezochte muur." Hoewel het verleidelijk is, kan het verbergen van deze benodigdheden met kunstwerken of wanddecoratie de aandacht op hen vestigen. "Tenzij de kopers geïnteresseerd zijn in het verplaatsen van de locatie, wat uiteindelijk een aardige cent zou kunnen kosten als het leidingwerk moet omleiden, zullen ze moeten nadenken of het een dealbreaker is of niet."
Overheersende geuren
Aangename geuren kunnen een huis tot op zekere hoogte aantrekkelijker maken. "Kaarsen, plug-ins of luchtverfrissers kunnen sensationeel zijn en sfeer creëren, maar kopers vragen zich ook af of er nog andere geuren op de loer liggen", zegt DiMartino. Dit geldt vooral als er meerdere kaarsen zijn of als de plug-ins en luchtverfrissers een beetje te sterk zijn. "Kopers weten dat sigarettenrook of huisdierengeuren in de muren, houten vloeren en structurele elementen van huizen kunnen sijpelen, waardoor het bijna onmogelijk wordt om er vanaf te komen", zegt hij.
Gordijntrucs
Het is een aloude truc om raambekleding dichter bij de bovenkant van een muur te plaatsen om het oog naar boven te trekken, waardoor een kamer groter lijkt dan hij in werkelijkheid is. "Bovendien zouden stagers ook raambekleding kunnen gebruiken om oudere of kleine ramen te bedekken", merkt DiMartino op. Wees op uw hoede voor dergelijke strategieën, want slimme kopers weten die raambekleding opzij te trekken om te zien wat eronder zit. "Als kopers merken dat de werkelijke raamgrootte niet is wat ze zich hadden voorgesteld, wat leidt tot minder natuurlijk licht of een asymmetrische kamerstroom, kan dit voor sommigen een dealbreaker zijn", zegt hij.
te hoge prijzen
Zelfs de meest perfecte enscenering maakt niet uit als je huis te duur is. Dit is een probleem dat interieurontwerper en architect Justin Riordan keer op keer tegenkomt. Riordan, oprichter van het huisstagingbedrijf Spade en Archer Design Agency, met vestigingen in Portland, Seattle en Los Angeles, merkt op dat de verkoper vaak meer wil dan het huis waard is “en verwacht dat de stager en makelaar een koper vinden die bereid is te veel te betalen.” Het is een aanpak die gedoemd is te mislukken: "Met het gemak van het vinden van vastgoedwaarden op zowat elke hoek van het internet, zijn er maar weinig slecht geïnformeerde patsers", zegt hij.
Grote systemen
De meeste kopers zijn geen experts in het blootleggen van wat er mis is met hun potentiële nieuwe huis, dus strategische enscenering kan erin slagen om aanvankelijk een behoorlijk aantal problemen te verbergen. Maar sommige van deze problemen zullen aan het licht komen wanneer de huisinspecteur van de koper in beeld komt. Inspecteurs, benadrukt Riordan, zijn bekwaam om verder te kijken dan de oppervlakkige enscenering. "De huisinspecteur zal de werkende systemen zoals verwarming, airconditioning, ventilatie, sanitair en elektriciteit beoordelen, evenals de buitenkant, inclusief het daksysteem." Alles komt aan het licht tijdens de inspectie. "Geen enkele hoeveelheid huisstaging zal uw dak nieuw maken, uw AC koud of uw elektrische systeem voldoen aan de code", zegt Riordan.