Het is geen fluitje van een cent, maar het 203k-programma van de Federal Housing Agency stelt huiseigenaren in staat om verbeteringen aan hun huis te financieren als onderdeel van hun FHA-verzekerde aankoop- of herfinancieringslening.
Hoe veel? Het hangt er van af. Hoe werkt het? Het hangt er van af.
Ja… het is een overheidsprogramma. Maar zelfs met record-lage hypotheekrentes is de FHA, die garant staat voor door particuliere kredietverstrekkers verstrekte hypotheken, de hypotheek bij uitstek geworden voor risicomijdende kredietverstrekkers. Dat alleen al maakt het 203k-programma de moeite van het bekijken waard.
De belangrijkste factoren die u moet achtervolgen, zijn onder meer:
- Je nieuwe beste vriend is de 203k-inspecteur. Omdat de renovatiefondsen zijn ingepakt in de totale lening (niet afzonderlijk uitgegeven), moet een door de FHA goedgekeurde inspecteur het huis en het voorgestelde project onderzoeken om er zeker van te zijn dat het allemaal de totale waarde van de lening ondersteunt. Deze inspecteurs zijn meestal huisinspecteurs met FHA-superkrachten, dus het werken met hen is een extreme versie van werken met de gemiddelde huisinspecteur.
- Hoe het proces werkt, verandert voortdurend. Als burger kun je onmogelijk alle nuances van voorgestelde, aangenomen, geannuleerde en herstelde wijzigingen bijhouden. Het slechte nieuws is dat kredietverstrekkers het ook niet kunnen bijhouden. De sleutel, zegt 203k-adviseur Randy Navarro (van The Complete Inspection Company in een buitenwijk van Seattle) is om een leningfunctionaris te kiezen die regelmatig 203k-leningen afhandelt. Ga niet alleen voor een geldschieter die deze leningen afhandelt - er is misschien geen enkele ervaren leningfunctionaris in het hele gebouw. Vraag potentiële leningfunctionarissen na hoeveel 200.000 leningen ze jaarlijks afhandelen en spreek met de 200.000 inspecteurs waarmee ze werken. Een stuntelige leningfunctionaris kan een toch al complex proces hopeloos in de war brengen. "Wees geen proefkonijn voor een leningfunctionaris", zegt Navarro.
- Makelaars in onroerend goed zijn geen betrouwbare bron van informatie over 200.000 leningen. Ze hebben nog minder prikkels om op de hoogte te blijven van ingewikkelde regels. En het belangrijkste is dat makelaars geen inspraak hebben in het leenproces.
- Hoeveel je kunt lenen verschilt per regio, maar een goede vuistregel is dat de totale waarde van de lening de maximale FHA-lening voor uw regio niet mag overschrijden. Dat betekent dat om de financiën te laten werken, u laag moet kopen en de marktwaarde van het huis aanzienlijk moet verbeteren met gematigde, marktconforme verbeteringen. Bingo! Dat is het hele punt van het programma.
De aannemer krijgt geen geld vooraf. De geldschieter zal het geld pas vrijgeven als het werk is voltooid en goedgekeurd. Dat is slecht nieuws voor aannemers met cashflowproblemen, maar het is goed nieuws voor competente aannemers die graag de garantie hebben dat het geld op hen wacht aan het einde van hun werk. (Het is bekend dat huiseigenaren geen geld meer hebben en het hun aannemers niet vertellen.)
Uw leningaanvraag blijft op schema als u zich herinnert dat de 203k een gemengde lening is, wat betekent dat uw renovatieproject onderworpen is aan veel meer toezicht door de geldschieter dan een normale uitbetalingsherfinanciering of een lening voor woningverbetering. "Je kunt met het geld niet doen wat je wilt", merkt Navarro op. 'Als je een rebel bent en oom Billy het dak laat doen in plaats van een gekwalificeerde aannemer, kom je in de problemen. Maar als je bereid bent je aan de regels te houden, gaat het goed.”
Overweeg voor meer informatie over financiering:
How To: (Echt) een biedoorlog winnen
Zet een taxateur in uw verbouwingsteam
Leg hoge cijfers vast voor verbeteringen onder het niveau