Jean Nayar is een gediplomeerd makelaar bij Bond New York en de auteur van verschillende boeken over decoratie en design, waaronder: Het Happy Home-project (Filipacchi Publishing, 2013).
Met bijna een derde van de huizenverkopen in dit land bestaande uit onroerend goed in een bepaald stadium van afscherming in het afgelopen kwartaal, is het kopen van een afgeschermd huis een geweldige manier om een geweldige deal voor een huis op te halen. Maar afgeschermde huizen die maanden of zelfs jaren zijn verlaten of verwaarloosd, brengen vaak verborgen kosten met zich mee die van dat koopje een geldput kunnen maken. Hier biedt een groep experts hun beste tips over te nemen stappen als u op zoek bent naar een afgeschermd huis.
1. Investeer in een woninginspectie.
"Voor ongeveer $ 300- $ 400 dollar kan een huisinspecteur een volledig rapport verstrekken over de structuur, mechanische en belangrijkste componenten van het huis en onroerend goed", zegt Greg Herb, een erkende makelaar en eigenaar van Herb Real Estate in Boyertown, Pennsylvania. Charles Gif.webpford, een gediplomeerde woninginspecteur en eigenaar van Amerispec in Jacksonville, Florida, is het daarmee eens en voegt eraan toe dat een woninginspectie door een goed gediplomeerde woninginspecteur u "een beter beeld zal geven van wat u koopt en u het kader zal bieden om uw prioriteiten reparaties - of om weg te lopen als het te veel is om aan te pakken."
2. Zoek informatie over de geschiedenis van het huis.
Veel staten vereisen dat verkopers van onroerend goed een Verkoper's Property Disclosure Statement (SPDS) invullen als onderdeel van een transactie. "De SPDS onthult doorgaans alle bekende materiële gebreken met betrekking tot het onroerend goed en biedt de koper een historisch perspectief van het huis, het onderhoud ervan, evenals eventuele reparaties of toevoegingen die zijn uitgevoerd onder het vorige eigendom", zegt Herb. Vaak hebben deze verklaringen echter bepaalde uitsluitingen, zoals wanneer een huis wordt overgedragen tussen een man en een vrouw of tussen broers en zussen. Een andere veel voorkomende uitsluiting is wanneer een externe verkoper, zoals een bank of kredietinstelling, eigenaar is van het onroerend goed als gevolg van een executie. "Wanneer u een executiewoning koopt van een bank die nog nooit in het huis is geweest, verliest u het historische perspectief als koper", zegt Herb, die eraan toevoegt dat een huisinspectie u kan helpen meer te weten te komen over veranderingen die zich in de loop van de levensduur kunnen hebben voorgedaan. het eigendom.
3. Maak het huis winterklaar.
Volgens Gif.webpford, die ook lid is van de American Society of Home Inspectors (ASHI), is als u van plan bent een huis te kopen dat al enkele maanden leeg staat, "het eerste dat u moet vragen: 'Zijn de nutsvoorzieningen ingeschakeld? '" In afgesloten huizen in veel delen van het land "is het water afgesloten, zijn de sifons gevuld met milieuvriendelijke antivries en kunnen waterleidingen met lucht onder druk worden gezet of uitgeblazen en volledig worden leeggemaakt", om te voorkomen dat leidingen bevriezen en breken, legt Gif.webpford uit. Voorafgaand aan een huisinspectie moeten de leidingen op druk worden gecontroleerd en worden bekrachtigd. En volgens Gif.webpford heeft u mogelijk een erkende elektricien nodig om een veiligheidscontrole uit te voeren op de elektriciteit van het pand voordat de stroomvoorziening wordt hersteld. "Elke gemeente heeft zijn eigen regels", zegt hij, "en kopers van buiten de stad moeten mogelijk een vergoeding betalen om de stroom in te schakelen en het kan ingewikkeld worden als er drie of vier nutsbedrijven zijn om te bellen voordat je alles kunt krijgen opereren. Een goede makelaar moet je kunnen doorverwijzen.”
4. Controleer op sanitaire problemen.
De meest catastrofale problemen in verlaten of afgeschermde huizen worden vaak veroorzaakt door kapotte leidingen of lekken. "Soms als je onder het oppervlak van een lekkende toiletpot graaft die slecht is gerepareerd, zul je merken dat je niet alleen de loden bocht moet vervangen, maar ook hele vloeren, vloerbalken en gipsplaat die verrot is of schimmel bevat", zegt Matthew Barnett, een gediplomeerde woninginspecteur en eigenaar van de in Brooklyn, New York gevestigde Accurate Building Inspectors. Barnett, lid van ASHI, zegt dat het beheersen van een schimmelprobleem tussen een paar honderd dollar en $ 20.000- $ 30.000 of meer kan kosten om hele vloeren en muren van gips of gipsplaat te repareren en te vervangen.
5. Onderzoek mechanische, waterverwarmings- en elektrische systemen.
"In verlaten huizen met geforceerde luchtsystemen hopen vuil en puin en zelfs kleine dieren zich op in het leidingwerk", zegt Barnett, "en als er gedurende lange tijd vocht in de buurt van boilers of ovens is geweest, kunnen de warmtewisselaars corroderen en kunt u zal ze helemaal moeten vervangen.” Dit kan tussen de $ 3.000 en $ 5.000 kosten, zegt hij, afhankelijk van het type systeem dat je nodig hebt. "Sommige nutsbedrijven zullen de waakvlam van gassystemen niet aansteken als de filters vuil zijn voor brandveiligheid", voegt Andrea Johnson toe, een in Portland, Oregon gevestigde erkende vastgoedmakelaar en stichtend lid en partner van US REO Partners. Dit betekent dat u de schoonmaakkosten voor uw rekening moet nemen om te testen of ze bruikbaar zijn.
6. Let op tekenen van achterstallig onderhoud.
"Als eigenaren het gewoon opgeven en stoppen met het verzorgen van hun huis, zullen er veel onderhoudsproblemen zijn, zoals de noodzaak om de dakgoten schoon te maken, puin van het dak te verwijderen, overgroeide vegetatie terug te snijden en tegels in douches en kuipen af te dichten / af te dichten ”, zegt Gif.webpford, die eraan toevoegt dat het in bepaalde noodlijdende gebieden niet ongebruikelijk is dat apparaten, condensatie-eenheden en plafondarmaturen helemaal zijn verwijderd. Volgens Barnett kunnen "goedkope reparaties, zoals het gebruik van ducttape of loodgieterswerk over een lekkende pijp of onprofessionele bedrading van een ventilator" ook leiden tot diepere problemen, zoals schimmel- of brandgevaar, waarvoor in de loop van de tijd dure reparaties nodig kunnen zijn.
7. Controleer op funderingsscheuren, dak, lekken en andere uitwendige schade.
"We hebben de neiging om het allemaal slechte daken, structurele problemen, waterschade en andere grote reparatie-items te zien", zegt Gif.webpford. "In droge klimaten, zoals Texas, moeten de fundamenten van huizen worden bewaterd, anders kunnen ze het huis barsten en ruïneren", voegt Johnson toe. Voor een huis met een zwembad raadt Barnett aan contact op te nemen met een zwembadservice om er zeker van te zijn dat de ondergrondse leidingen en apparatuur niet gebarsten of verstopt zijn. "Een normale huisinspectie zal de algemene toestand van het pompen en filteren, het terras, de boordstenen en skimmers omvatten, maar een zwembadservice kan proberen het systeem in gebruik te nemen om te zien of er aanzienlijke schade aan de apparatuur is", zegt hij. zegt. Als er een probleem is, kan de eigenaar u de eer geven om het weer goed te laten werken.
8. Voer een rioolscope uit.
Vooral voor woningen ouder dan 20 jaar stelt Johnson voor te investeren in een rioolinspectie. "Lijnen kunnen worden verbroken door boomwortels", zegt ze, "of ze zijn mogelijk niet goed verbonden met openbare systemen." De lijnen kunnen ook verrot, verstopt of beschadigd zijn. Een loodgietersbedrijf kan een videocamera door de leiding slingeren om de toestand te bepalen.
9. Los eventuele pandrechten op.
“Veel gemeenten hebben regels over het onderhoud van panden”, zegt Herb. "Als een bank een eigendom heeft, houdt ze over het algemeen een maaischema bij, maar als ze dat niet doet, kan de gemeente een pandrecht op het onroerend goed plaatsen als ze het gazon zelf moet binnenkomen en onderhouden", zegt hij. "Een willekeurig aantal andere pandrechten zijn mogelijk op het onroerend goed geplaatst door onbetaalde aannemers, nutsbedrijven, verenigingen van huiseigenaren en dergelijke", zegt Johnson. Voordat u een eigendom sluit, moet u ervoor zorgen dat alle pandrechten grondig door u en een titelfunctionaris worden onderzocht en verholpen voordat de titel van de vorige eigenaar aan u kan worden overgedragen.
10. Sluit alle sloten opnieuw.
"Veel huizen hebben een sluitsysteem", zegt Johnson. "Dat betekent dat talloze makelaars, aannemers, taxateurs en andere mensen die sleutel zouden kunnen hebben." Als u een afgeschermd huis koopt, adviseert ze uzelf en uw eigendom te beschermen door onmiddellijk nieuwe sloten met nieuwe sleutels te installeren voordat u er intrekt.