Het was een mislukte poging om te bezuinigen voor een kleinere huisbetaling die Joseph Cortez, een makelaar in Corpus Christi, TX, ertoe bracht huisbaas te worden.
"Mijn vrouw en ik zijn begonnen met het bouwen van een huis omdat we zwanger waren van ons eerste kind", legt hij uit. "In een poging om onze betaling te verlagen, hebben we een huis gebouwd dat 300 vierkante voet kleiner is dan ons huidige huis. Maar in het proces hadden we verschillende weersvertragingen en de bouw duurde langer dan verwacht. Mijn vrouw werd steeds meer zwanger en zij en het huis moesten rond dezelfde tijd komen.”
Toen de Cortezes eraan dachten om met een pasgeboren baby te verhuizen, waren ze overweldigd, dus zetten ze hun nieuwe huis op de markt. Maar het was niet zo gemakkelijk te verkopen als ze hadden gehoopt. Na veel belangstelling, maar geen aanbiedingen, werd het paar gevraagd of ze iemand een jaar lang wilden huren en daarna het huis zouden kopen. "We hebben het gehaald", zegt hij. "We maken ongeveer $ 15 per maand winst."
De omstandigheden kunnen anders zijn, maar het verhaal is hetzelfde voor huiseigenaren in het hele land. Terwijl de markt blijft sputteren, worden sommigen die hadden gehoopt te verkopen nu onwillige verhuurders.
Beslissen om uw huis te verhuren
De beslissing om uw woning te verhuren kan zowel emotioneel als financieel zwaar zijn.
Bepaal of het verlies dat u zou lijden door het huis te verkopen voor minder dan u nu verschuldigd bent, meer is dan het verlies dat u zou lijden bij het verhuren ervan, zegt Bret Holmes, president van Advanced Management Group, een vastgoedbeheerbedrijf gevestigd in Las Vegas. "Als je vandaag zou verkopen, moet je berekenen wat voor verlies je zou nemen", zegt hij. "Bedenk dan hoeveel je gaat verliezen in het gat tussen hoeveel huur je binnenhaalt en hoe lang je het wilt verhuren." Als u bijvoorbeeld elke maand een negatieve cashflow van $ 100 heeft als u uw huis verhuurt en u denkt het voor twee jaar te huren, verliest u in die periode $ 2.400 aan het huis. Als dat meer is dan je verliest door het met verlies te verkopen, is het waarschijnlijk het beste om het gewoon af te ronden, legt Holmes uit. Anders, zegt hij, is huren zinvol.
Emotioneel is er natuurlijk een heel andere reeks problemen. "Het creëert emotionele banden en maakt het moeilijk om te zien dat iemand niet zo goed voor het pand zorgt als de eigenaar ooit deed", zegt Cortez. Je moet een stap terug doen en er objectief naar kijken om een betere verhuurder te zijn.
Ken uw lokale wetten
Het eerste dat u moet doen als u besluit te huren, is onderzoek doen naar uw lokale wetgeving. Voor sommige gebieden moet u mogelijk een bedrijfsvergunning hebben als u uw huis wilt huren.
"We moesten een bedrijfsvergunning krijgen van de regering van Washington, DC toen we ons eigendom huurden", legt Bronagh Hanley uit, die huisbaas werd toen ze met haar man van DC naar de westkust verhuisde en het paar besloot dat ze dat niet deden willen hun huis verkopen waar ze zo lang zo hard aan hebben gewerkt. Maar Hanley anticipeerde niet op de moeilijkheden bij het verkrijgen van het document. 'Het duurde een eeuwigheid', zei ze. "Ze hadden willekeurige reparaties die ze ons wilden laten uitvoeren, er was een aanzienlijke vergoeding en ze moesten een inspecteur plannen om naar het huis te komen." Het hele proces duurde ongeveer een maand, en Hanley zegt dat dit iets is waar potentiële huiseigenaren/verhuurders rekening mee moeten houden, omdat het niet alleen je tijdschema kan verstoren, het is ook emotioneel vermoeiend.
Potentiële verhuurders moeten zichzelf ook informeren over wetten voor gelijke huisvesting, zegt Braun Mincher, president en managing broker van Aggie Real Estate LLC en Aggie Commercial LLC in Fort Collins, CO. "Als je zoiets doet als een grotere aanbetaling omdat een gezin een huisdier, dat is vrij standaard en zou niet als discriminatie worden beschouwd”, legt hij uit. “Maar je kunt je praktijken natuurlijk niet veranderen op basis van ras, geslacht, geloofsovertuiging, cultuur, religie of iets dergelijks. Het moet gebaseerd zijn op uw werkelijke risico.”
De juiste huurprijs vinden
Het kan lastig zijn om te beslissen wat je aan huur moet vragen, zegt Mincher, omdat het bedrag waarvoor je een woning kunt huren vaak niet echt verband houdt met waarvoor je de woning zou moeten kunnen verkopen.
"Dat is voor veel mensen moeilijk te begrijpen omdat ze die hypotheekbetaling willen goedmaken", zegt Holmes.
En hoewel hoeveel u de bank betaalt, enigszins overeenkomt met wat u in rekening brengt, is het van cruciaal belang om uw onderzoek te doen naar waarvoor vergelijkbare huizen huren, net zoals u naar vergelijkbare eigenschappen zou kijken bij het berekenen van een vraagprijs voor verkoop .
"Natuurlijk wil je je PITI (hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringsbetalingen) realistisch bekijken als je een betaling op het huis hebt, wat de meeste mensen doen", zegt hij. “Maar je moet ook kijken naar wat de markt zal dragen op het gebied van huur.” Mincher zegt dat als je een herenhuis koopt op het hoogtepunt van de markt, je waarschijnlijk geen 1200 dollar gaat betalen als alle andere vergelijkbare huizen voor 900 dollar per maand huren.
Een andere factor om te overwegen is de verzekering. U betaalt meer voor de verzekering van een woning die u verhuurt, ondanks het feit dat u niet de inboedel verzekert, maar alleen de opbouw. Bel de verzekeringsmaatschappij van uw huiseigenaren en praat met hen over eventuele tariefverhogingen die het gevolg zijn van het wijzigen van uw verblijfsstatus op het huis, zodat u dat kunt berekenen in de prijs die u een huurder in rekening brengt.
En voor huiseigenaren die een premie hebben betaald voor granieten werkbladen, prachtig hardhout of een volledig roestvrijstalen keuken, is er meer slecht nieuws. Deze extra features vertalen zich niet per se in hogere huurprijzen. “Misschien heb je hierdoor minder leegstand, maar je praat met huurders, niet met kopers”, legt Mincher uit. “Ze geven niet zoveel om je mooie landschap. Het is dus een uitdaging om erachter te komen wat je moet betalen.”
Hoe moet de gemiddelde huiseigenaar die overweegt te huren de uitdaging aangaan? "Je hoeft alleen maar kranten en online advertenties te bekijken en een idee te krijgen van wat een huis in jouw prijsklasse binnen een straal van ongeveer vijf kilometer betekent", zegt Holmes. Andere goede informatiebronnen zijn een vertrouwde makelaar of makelaar; als je een goede relatie hebt met iemand in de makelaardij, kan hij of zij je misschien nuttig advies geven.
De juiste huurders vinden
Zodra u uw huis heeft geprijsd en u interesse heeft van een potentiële huurder, is het van cruciaal belang om de nodige zorgvuldigheid te betrachten bij het controleren van de persoon of personen aan wie u uw huis toevertrouwt.
"Mensen kunnen zelf hun dienstverband verifiëren door contact op te nemen met een huidige werkgever", zegt Holmes. "Krijg loonstrookjes om er zeker van te zijn dat ze maken wat ze zeggen dat ze maken. Doe ook een huurhistorie check. Bel vorige verhuurders en kijk wat voor informatie je kunt krijgen.”
Overweeg ook om een deel van het screeningproces voor verhuur uit te besteden. "Als iemand een volledige screening wil doen, is het proces behoorlijk intensief omdat je in feite een kredietrapportagebureau wordt", zegt Holmes. Om die reden zouden huiseigenaren moeten overwegen om te kijken naar bedrijven die het screeningproces van huurders voor u voltooien, zegt hij. Ze doen kredietcontroles, uitzettingscontroles, criminele achtergrondcontroles en andere soortgelijke screenings.
Een screeningsbedrijf voor huurders is hoe Hanley haar eerste huurders vond. "We hebben een verhuurbeheerbedrijf ingehuurd om de huurders te vinden, omdat ze de vaardigheden en middelen hadden om de krediet- en achtergrondcontroles uit te voeren", zegt ze. “We betaalden ze een percentage van de eerste maand huur voor hun diensten. Het was het geld meer dan waard, want we kwamen terecht bij een accountantsechtpaar uit Wisconsin dat de beste huurders waren!”
Ben je klaar om verhuurder te worden?
Als uw huurders eenmaal op hun plaats zijn, is uw belangrijkste taak als verhuurder het onderhoud van het onroerend goed. Maar als je in een andere stad, staat of zelfs een ander land woont, hoe ga je dan om als een leiding breekt of de airconditioning half augustus uitvalt?
"Ik raad mensen aan om een huisgarantieprogramma op te zetten", zegt Holmes. "Er gaan dingen mis - dat doen ze altijd. Een huisgarantieprogramma voorkomt een enorme contante uitgave als het gebeurt. ”
De meeste thuisgarantieprogramma's hebben een premie die u eenmaal per jaar betaalt. Wanneer er dan iets misgaat dat de verzekering van uw huiseigenaar niet dekt - zoals een vaatwasser die lekt of een koelkast die niet koelt - belt u het huisgarantiebedrijf. U betaalt een "co-pay", meestal $ 50 tot $ 60, en het huisgarantiebedrijf pakt de rest van het reparatietabblad op.
Als je de startpremie van de woninggarantie niet wilt betalen, schakel dan een klusjesman in. "Buiten je comfortzone gaan kan meer geld kosten dan reparateurs", zegt Cortez. “Het is vaak de moeite waard om een expert in te huren. Zoek een goede allround klusjesman die betrouwbaar is.”
Geldbeheer
Hoewel het proces van het huren en beheren van een woning allesomvattend kan zijn voor beginnende verhuurders, is het omgaan met de dollars en centen een uiterst belangrijke factor.
• Verzekering: Praat met uw verzekeringsmaatschappij over het verhuren van uw woning, zegt Mincher. "Je gaat je dekking overdragen van het beleid van een huiseigenaar naar een polis voor vastgoedbeleggingen, die de feitelijke structuur dekt, maar niet de inhoud", zegt hij, eraan toevoegend dat het kritisch dat verhuurders hun huurders duidelijk maken dat hun dekking de bezittingen of aansprakelijkheid van de huurder niet beschermt. "Het beleid van huurders is zo goedkoop", zegt hij. “We zorgen ervoor dat onze huurders ze krijgen. We lopen ze praktisch naar het verzekeringskantoor.”
• Belastingen: Voor eigenaar/verhuurders kan dit ingewikkeld zijn. Als u van plan bent het onroerend goed in de komende jaren te verkopen, wilt u waarschijnlijk gewoon uw onroerendgoedbelasting aftrekken zoals u normaal zou doen. Maar als u het overdraagt naar een echte vastgoedbelegging en een tijdje niet van plan bent te verkopen, kunnen er andere belastingvoordelen zijn. Op huurwoningen kun je afschrijven, zegt Mincher, wat een reëel belastingvoordeel is omdat de huizenprijzen eigenlijk zouden moeten stijgen. “Als een onroerend goed wordt aangehouden voor beleggingsdoeleinden en u genereert huurinkomsten, dan kunt u het onroerend goed afschrijven”, legt hij uit. Hoewel het het beste is om een accountant te raadplegen, legt hij uit dat woningen 27-1/2 jaar afgeschreven kunnen worden. “Dus, als ik 50 huurwoningen bezit, kan ik voor elke woning gemiddeld $ 10.000 per jaar afschrijven; dat is $ 500.000 per jaar aan belastingaftrek die ik krijg waarvoor ik nooit een cheque hoefde uit te schrijven.
• Waarborg en huur innen: Neem de borg van je huurder en open er een aparte bankrekening voor, zegt Mincher. "Let op de rekening dat het een 'trust'-rekening is, wat betekent dat het geld van iemand anders is dat u vasthoudt", zegt hij, en legt uit dat aangezien het een aanbetaling is en de huurder alles of het grootste deel ervan terug moet krijgen als hij hun overeenkomst, het is echt hun geld, niet van jou. Mincher zegt dat het ook een goed idee is om nog een account te huren. "Vroeger had ik de eerste van elke maand twintig huurders voor mijn deur die wachtten om hun huur te betalen", zegt hij. "Maar ik kwam met een systeem waarbij ik ze nu een factuur en een aanbetalingsbewijs stuur, en ze kunnen gewoon elke maand hun huur in een filiaal van mijn bank storten in plaats van te proberen naar mijn huis te komen om het te doen." Hij stelt ook voor om automatische incasso in te stellen, zodat huurders ervoor kunnen kiezen om hun huur elke maand van hun rekening te laten afschrijven. "Bijna elke bank kan dat opzetten", zegt hij.
• Stortingen terugbetalen: Je kunt niet zomaar een aanbetaling van $ 2.000 innen en dan pas besluiten om $ 1.500 terug te geven als de huurder vertrekt, zegt Mincher. "Je moet ze een gedetailleerde specificatie sturen", zegt hij. Zodra uw huurder verhuist, moet u ervoor zorgen dat u alle nutsbedrijven belt waarmee uw huurder service heeft gehad om te zien of er openstaande rekeningen zijn. Als dat zo is, trek dat dan van de borg af, zegt Mincher, samen met een gedetailleerde, gespecificeerde lijst van eventuele reparaties die u moet uitvoeren.
Juridische zaken: uw belangen beschermen
Hoezeer u uw huurder ook vertrouwt, doe nooit zaken op basis van een handdruk en een gesproken overeenkomst.
"Het verkrijgen van een goede huurovereenkomst is heel, heel belangrijk voor zowel beginnende als ervaren verhuurders", zegt Mincher, die aanbeveelt een afspraak te maken met een vastgoedadvocaat om uw documenten door te nemen voordat u iemand laat tekenen. Het kost misschien iets meer, maar het is de moeite waard om te betalen als je bedenkt wat de gevolgen zijn van een slechte huurovereenkomst. Een lokale vastgoedadvocaat moet de huurwetten kennen, die van gemeente tot gemeente kunnen verschillen. U kunt ook contact opnemen met vastgoedbeheerbedrijven, de afdeling huisvesting van uw regio of uw plaatselijke raad van makelaars voor minder formeel advies.
"Op deze manier kun je erachter komen of er formulieren of bijlagen zijn die deel moeten uitmaken van een huurovereenkomst, want als je hier niets van weet, kunnen er behoorlijk ernstige gevolgen zijn", zegt Mincher, eraan toevoegend dat in het college stad Fort Collins waar hij woont en onroerend goed huurt, moeten verhuurders ook een formulier voor openbaarmaking van de bezetting hebben. "Dit kwam van mensen die meerdere schoolkinderen in één huis proppen", zegt hij. "Nu moeten huurders een formulier ondertekenen waarin wordt erkend dat de stad een regel heeft dat niet meer dan drie niet-verwante mensen in één huis mogen wonen." Als dit formulier ontbreekt, zegt Mincher, kan de verhuurder een boete van $ 1.000 krijgen een dag .
Naast forse boetes zijn er volgens Mincher enkele formulieren die nodig zijn om een huurovereenkomst daadwerkelijk geldig te maken. "Als een huis bijvoorbeeld een bouwvergunning heeft van vóór 1979, moet u een van de EPA-onthullingen over op lood gebaseerde verf hebben als onderdeel van de huurovereenkomst, of het is volledig leegte ," hij legt uit.
En terwijl je hoopt op het beste met je huurders, zegt Holmes dat het verstandig is om je voor te bereiden op het ergste. "Zorg ervoor dat alle staatswetten worden aangepakt, zodat als je iemand moet uitzetten, je de wet aan je zijde hebt", zegt hij, eraan toevoegend dat een consult met een vastgoedadvocaat de beste manier is om dit aan te pakken. “Als je dat niet doet en je gaat naar een ontruimingsprocedure en er is een maas in de wet die je hebt gemist in de huurovereenkomst, kan iemand huurvrij in je huis wonen.
Vastgoedbeheer
Het inhuren van een vastgoedbeheerbedrijf kan veel van de hoofdpijn van het huren van uw huis als u de juiste kiest. Beheermaatschappijen nemen gewoonlijk een deel van de huur van elke maand in ruil voor het afhandelen van de screening, huurincasso, reparaties en andere dagelijkse aspecten van het verhuurderbeheer.
Vastgoedbeheerders zullen waarschijnlijk ofwel een percentage van de maandelijkse huur nemen - overal van 10 tot 15 procent is gebruikelijk - of ze zullen vooraf kosten in rekening brengen, soms zo veel als de huur van de eerste maand. "Zoals uw beginnende eigenaren gaan, is die 10 procent van hun maandelijkse huur waarschijnlijk een groot deel van die noot", zegt Mincher. “Zeg hun betaling (PITI) is $ 950,00 per maand en ze huren (het huis) voor $ 1.000,00. Als ze het zelf beheren, kunnen ze die cijfers waarschijnlijk laten werken, maar als ze een vastgoedbeheerder in de mix plaatsen, krijgen ze nu slechts $ 900 aan huur.
Beheermaatschappijen zullen de screening van huurders, kredietrapporten en andere controles uitvoeren voordat de huurder zijn intrek neemt. Maar u moet het juiste bedrijf of de juiste persoon kiezen. "Kies iemand die meer gericht is op management dan op verkoop", zegt Holmes. "Vooral als je gewoon zoveel mogelijk geld wilt terugverdienen totdat de markt weer terugkeert. Als je niemand hebt die ervaring heeft met het verhuren van een huis, kan het langer op de huurmarkt blijven staan dan zou moeten.”