Voordat ze hun huizen op de markt brengen, voeren sommige verkopers dure renovaties uit die de wederverkoopwaarde van het huis al dan niet aanzienlijk kunnen verbeteren. Andere verkopers willen niet het gedoe en de kosten van het opknappen van hun eigendommen en besluiten een huis op de markt te brengen "zoals het is".
Als u een huis ziet dat wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt, wat betekent dat dan precies - moet u zich zorgen maken dat het onroerend goed een geldput is? Is een as-is-listing een verstandige strategie voor verkopers? Dit is wat alle partijen moeten weten over deze twee kleine woorden.
Wat betekent "zoals het is" eigenlijk?
Historisch gezien, toen een huis "as is" werd verkocht, was het huis in verval, zegt Katie Falk, partner bij het Falk Ruvin Gallagher-team van Keller Williams Realty in Whitefish Bay, Wisconsin. In de huidige verkopersmarkt is de term echter niet per se zo negatief als hij ooit was.
"Een huis verkopen zoals het is", legt Falk uit, "betekent meestal dat de verkoper wil dat de koper de staat van het huis accepteert zoals het is bij het schrijven van een koopaanbod." Dit betekent dat de verkoper niet wil repareren iets dat kan tijdens de keuring naar voren komen, zegt ze, en ze willen ook niet in onderhandeling met de koper.
Kopers die as-is-transacties uitvoeren, zitten echter niet per se vast als er zich problemen voordoen. "Er zijn momenten waarop een inspectie wordt uitgevoerd nadat het bod is geaccepteerd op een 'as is' eigendom", zegt Falk, dat "problemen aan het licht komen waarvan de verkoper niet op de hoogte was, zoals een gebarsten warmtewisselaar in een oven of lekken in de kelder in een obscure hoek.” In die scenario's, legt ze uit, kunnen kopers die ermee instemden een onroerend goed te kopen zoals het is, vragen om nieuw ontdekte problemen te corrigeren.
Zoals het is: het voordeel
Voor verkopers is het voordeel van het verkopen van een huis "zoals het is" dat ze het gedoe van dure en tijdrovende reparaties aan het huis dat ze verkopen vermijden - en kopers weten dit van tevoren. Verkopers zijn zich misschien bewust van gevelbeplating die mogelijk moet worden vervangen, metselwerk dat moet worden gerepareerd… bekraste hardhouten vloeren en dat er buiten moet worden geverfd', legt Ellen Schwartz uit, een erkende partner-vastgoedmakelaar voor Compass die met klanten in Westchester County, New York en Fairfield County, Connecticut. Het huis aanbieden "zoals het is", is echter de manier van de verkoper om van tevoren te erkennen dat het huis werk nodig heeft, maar ze zijn niet bereid om die reparaties zelf af te handelen. Kopers weten dat de inspectie alleen voor informatieve doeleinden is, voegt Schwartz toe.
Aangezien een huis in de huidige staat niet per se in verval is, kunnen verkopers profiteren van het toevoegen van deze beschrijving aan de lijst van hun huis, met name in een verkopersmarkt, wanneer het gebruikelijk is om aanbiedingen van meerdere kopers te ontvangen. "Samen met prijs en voorwaarden is de inspectie onvoorziene", zegt ze. "De verkoper wil helemaal niet dat (de inspectie) een onvoorziene gebeurtenis is." Met andere woorden, als de inspectie problemen met het huis aan het licht brengt, is de verkoper nog steeds niet bereid om over het oorspronkelijke bod van de koper te onderhandelen.
Kopers die bereid zijn om as-is-deals aan te gaan, moeten oppassen dat ze niet te veel eisen stellen aan verkopers. Een onroerendgoedtransactie "kan stekelig worden", waarschuwt Falk, "als de koper om reparaties vraagt en de verkoper onvermurwbaar is om geen wijzigingen aan te brengen."
Wanneer het toevoegen van "zoals het is" aan uw vermelding misschien geen goed idee is
Het grootste nadeel van het aanbieden van een huis zoals het is op de Multiple Listing Service (MLS), zegt Schwartz, is "het kan sommige kopers afschrikken omdat (de aanduiding) een bericht verzendt dat de verkoper misschien niet goed voor het huis heeft gezorgd .” Kopers verwachten dat er problemen zullen zijn waarmee ze te maken zullen krijgen als ze een onroerend goed in de huidige staat kopen, en omdat "kopers niet van problemen houden", zegt Schwartz, kan dit lagere en minder aanbiedingen voor verkopers betekenen.
Haar mening wordt gedeeld door Yawar Charlie, directeur van de estates-divisie bij Aaron Kirman Group in Beverly Hills, Californië, en een serie regelmatig op CNBC's Lijst onmogelijk. "Als het aanbod laag is en de vraag groter", zegt hij, is de kans groter dat verkopers hun aanbiedingen "zoals ze zijn" op de markt brengen. "Verkopers voelen zich een beetje meer bevoegd om dit te doen, omdat ze zeggen: 'We staan stevig op onze prijs.'"
Tenzij het huis echt een opknapbeurt is, raadt Charlie af om een as-is-lijst te plaatsen omdat "het potentiële kopers afschrikt en je zeker wilt weten dat iemand een emotionele band met je eigendom heeft." Een goede beschrijving van het onroerend goed helpt bij het creëren van deze eerste verbinding, zegt hij, maar "als … het huis wordt verkocht 'zoals het is', kan dit een waarschuwing zijn voor de koper en kunnen ze denken dat er iets mis is ” ermee. Degenen die overwegen hun eigendommen op de lijst te zetten, kunnen in plaats daarvan overwegen om digitale tools zoals deze te gebruiken om hun huizen op de markt te brengen.
Verkopers die huizen in de huidige staat vermelden, kunnen kopers ook een negatieve indruk over hen geven. Hoe is dat? Charlie zegt dat kopers die een as-is-notatie op een aanbieding zien, "ook het vooroordeel hebben dat de verkoper onredelijk is en dat ze niet met zo iemand willen samenwerken in een transactie." Een betere strategie, zegt hij, is dat een verkoper de koper een bod laat doen en inspecties laat uitvoeren. Daarna kan de verkoper de koper informeren dat hij het huis wil verkopen zoals het is, met dien verstande dat hij mogelijk de prijs moet verlagen.
De voor- en nadelen van bieden op een as-is-woning
Een huis zoals het is, is niet per se een slechte deal. "Als de koper van plan is om na de sluiting te renoveren, maakt hij zich misschien niet zo'n zorgen", zegt Schwartz. "Ze hebben de financiën om problemen op te lossen, aangezien ze het grootste deel van het huis toch gaan renoveren." Kopers met een krap budget hebben echter mogelijk niet het geld voor onverwachte problemen die zich in een as-is-huis kunnen voordoen.
Schwartz adviseert opdrachtgevers altijd te wachten op het keuringsrapport. De inhoud ervan kan ertoe leiden dat de koper het huis verlaat, maar het kan ook onthullen dat het huis geen noemenswaardige problemen heeft.
Charlie is het ermee eens dat kopers hun due diligence moeten doen, zodat ze weten waar ze aan beginnen als ze het huis kopen, en onthoud dat "zelfs als een onroerend goed wordt geadverteerd 'zoals het is', de koper nog steeds een verzoek kan indienen voor reparatie of krediet” als er een probleem is met de woning. Als zowel koper als verkoper gemotiveerd zijn, zegt hij, kan er meestal een minnelijke schikking worden bereikt.