Heeft u contracten nodig? Ja is het korte antwoord
Contracten zijn een cruciaal onderdeel van het papieren spoor dat ervoor zorgt dat u krijgt wat u wilt. Dit pad begint met uw voorlopige tekeningen en gaat verder naar de schetsen van de ontwerper en vervolgens naar de werktekeningen. De schattingen leiden tot de contracten en uiteindelijk wordt de weg beplakt met uw geannuleerde cheques en het Bewijs van Bezetting. Het is een verhaal met een begin, midden en conclusie - en als delen ervan worden weggelaten, is het einde misschien niet gelukkig.
Contracten zijn juridische documenten die de verantwoordelijkheden van de partijen specificeren. Een contract definieert het werk dat door elke aannemer moet worden gedaan, de door u te betalen bedragen en andere voorwaarden. De documenten zullen waarschijnlijk worden opgesteld op standaardformulieren die u, de aannemer en misschien uw advocaat zullen onderhandelen en uitvoeren.
Contracten moeten altijd schriftelijk zijn
In de meeste staten is een contract niet bindend als het niet schriftelijk is. Het is niet meer dan logisch: als het begrip niet is opgeschreven om mee te beginnen, als er later een argument ontstaat, hoe weet je dan wiens herinnering de juiste is? Zet het op papier.
U mag het contract na ondertekening nooit meer inkijken. Aangezien het contract in juridische zin de relatie definieert die u met uw contractant hebt, zult u er waarschijnlijk af en toe naar verwijzen naarmate het werk vordert en u betalingen verricht. Als er meningsverschillen zijn, zul je er ook naar verwijzen, omdat het een raamwerk biedt dat verwachtingen, betalingen en schema's definieert.
Het woord aannemer komt duidelijk van het woord contract. Laten we zeggen dat u de aannemer heeft ontmoet, de klus heeft beschreven, dat hij een schatting heeft gemaakt en dat u akkoord bent gegaan met de andere voorwaarden van de overeenkomst. Het contract dat daaruit voortvloeit verplicht de opdrachtnemer (dat ben jij) om de opdrachtnemer te betalen voor het overeengekomen werk.
Beide partijen moeten het contract ondertekenen en beide moeten gebonden zijn aan de voorwaarden die in de overeenkomst zijn uiteengezet. In het algemeen betekent dit dat de opdrachtnemer verplicht zal zijn om gespecificeerde materialen te leveren en bepaalde diensten voor u te verrichten. Op uw beurt moet u betalen voor die goederen en die arbeid.
Een contract moet echter zo gedetailleerd mogelijk de uit te voeren werkzaamheden specificeren. Als de raming is opgesteld op basis van de plannen en specificaties, moeten deze ook onderdeel worden van het contract. Als de schatting is opgesteld zonder een formele set specificaties, is dit het moment om specifiek te worden. De te gebruiken materialen moeten worden vermeld, niet alleen de hoeveelheid maar ook merknamen en modelnummers en afmetingen en gewicht en kwaliteit en kleur en andere details. Er moet een planning voor het werk worden opgegeven, evenals de prijzen en de betalingsvoorwaarden.
Meestal beginnen renovatiecontracten als schattingen. Als u een terras aan uw keuken toevoegt, kan de aannemer op een avond bij u thuis komen, de klus met u bespreken, de bouwplaats inspecteren en zich dan terugtrekken op zijn rekenmachine en klembord. Hij zal waarschijnlijk een standaard contractformulier voor bestekken gebruiken en kan voor uw ogen uw naam, adres, een beschrijving van het uit te voeren werk en de te gebruiken materialen opschrijven en vervolgens het blad ondertekenen en aan u overhandigen voor uw overweging. Hij kan u vragen om ter plekke te tekenen en ook een deel van de prijs voor te schieten. Hij kan beloven dat hij morgenochtend aan het werk zal gaan. Zo simpel kan het zijn.
Wilt u op de stippellijn tekenen?
Gebruik uw eigen oordeel: het kan zinvol zijn om hem in dienst te nemen, u wilt misschien dat het meteen wordt gedaan, u heeft misschien eerder zaken met deze kerel gedaan en kent hem als betrouwbaar. In het algemeen zou ik echter suggereren dat je misschien beter af bent als je de tijd neemt en de beslissing goed overweegt.
Of de klus nu groot of klein is, de prijs bescheiden of verbijsterend, er zijn fundamentele vragen te stellen aan de aannemer en over de aannemer.
Levert deze aannemer kwaliteitswerk? De enige manier om erachter te komen is door enkele van zijn eerdere banen/referenties te bekijken.
Is de prijs eerlijk? Tenzij u twee of meer vergelijkbare schattingen heeft, kunt u dat oordeel waarschijnlijk niet vellen. Het is een goede gewoonte om er minstens drie te krijgen.
Is dit stuk papier eerlijk voor jou? Vooral als het document lang is en vol staat met kleine lettertjes, vraag dan uw advocaat om ernaar te kijken. (Als de kosten van het werk waarvoor een contract wordt gesloten klein zijn, wilt u misschien niet de tijd en het geld besteden om uw advocaat het te laten beoordelen. Het heeft misschien geen zin als de advocaatkosten hoger zijn dan de prijs van de aannemer. Een algemene vuistregel is dat een advocaat elk contract dat u meer kost dan wat u in een week verdient, door een advocaat laat beoordelen.)
Begrijp je elk woord? In veel staten vereist de wet dat contracten in duidelijke taal worden geschreven, maar zorg er in ieder geval voor dat u begrijpt wat u ondertekent. Laat u niet misleiden door ingewikkelde uitspraken als "tot nu toe" en "niettegenstaande" om in te stemmen met iets dat u niet meent.
Bevat het contract elk stuk papier dat tussen de twee ondertekenaars van het contract is gegaan? Dat omvat de plannen en de specificaties die u de aannemer hebt gegeven en de schatting en eventuele wijzigingen die hij u in ruil heeft gegeven. Onthoud dat alleen schriftelijke verklaringen de test van de meeste rechtbanken zullen doorstaan.
BETAALVOORWAARDEN
U mag nooit meer dan een fractie van de totale kosten van de klus betalen voordat het werk begint. Het voorschieten van 10 of misschien 15 procent van de geschatte kosten is redelijk. Over het algemeen is het te volgen principe dat geld van eigenaar moet veranderen op basis van vooruitgang, niet op basis van gepraat of papierwerk.
Als de aannemer een onevenredig hoge vooruitbetaling eist, zoek dan een andere aannemer. Gezond verstand suggereert ook dat ten minste 15 tot 20 procent van het totaal moet worden ingehouden totdat de klus is geklaard, en alle tussentijdse betalingen mogen alleen worden gedaan na voltooiing van specifieke delen van de klus, hoewel als belangrijke materiële aankopen worden gedaan, meer geld moet stromen. Het betalen van rekeningen is uw beste manier om de kwaliteit te controleren. U betaalt wanneer het werk goed is gedaan en niet eerder.
SOORTEN CONTRACTEN
Contracten lopen sterk uiteen. Degenen die u met banken afspreekt voor leningen, zullen veel taal hebben die de financiële alss, ands of buts beschrijft. Met bankcontracten valt er niet veel te onderhandelen, omdat het waarschijnlijk een standaardcontract is. Met bouwcontracten is elke deal anders en zullen er veel details zijn om te bespreken. Er zijn ook tal van soorten aannemerscontracten. Sommigen stellen vooraf een totaalprijs vast, zodat u precies weet wat de uiteindelijke prijs zal zijn; anderen zijn flexibeler. Er is niet één juiste aanpak voor alle banen, dus hier zijn uw opties.
Het forfaitaire contract
Voor een eenvoudige klus zonder veel franje (bijvoorbeeld het gebruik van op maat gemaakte materialen om een eenvoudig ontwerp uit te voeren), is het forfaitaire contract vaak het beste, zowel voor u als voor de aannemer. Uw aannemer zal kijken naar uw plannen, de specificaties en waarschijnlijk ook naar het bestaande gebouw. Dan geeft hij je een prijs. Als er geen wijzigingen worden aangebracht nadat zijn offerte is ingediend, is hij verplicht zich aan die prijs te houden.
Het forfaitaire contract is eenvoudig en bepaalt voordat de bouw begint wat de kosten zullen zijn. Als u er echter voor kiest om voor deze methode te gaan, zorg er dan voor dat u drie of meer schattingen krijgt. Wanneer u een forfaitaire schatting krijgt, ziet u geen uitsplitsing van materiaal- en arbeidskosten, dus het is onmogelijk om uit de schatting te zien of de winst- en overheadmarge van de contractant tien procent of vijftig procent is. Als u meerdere schattingen heeft, heeft u een basis voor vergelijking.
Hoewel dit een ideale regeling lijkt, zullen veel aannemers die renovatiewerkzaamheden uitvoeren niet akkoord gaan met een forfaitair contract. Er zijn te veel onbekenden: wat als ze structurele problemen ontdekken? Of heb je moeite om nieuwe materialen te vinden die bij de oude passen? Schade door insecten wordt vaak pas opgemerkt nadat de muren zijn geopend. Aannemers willen niet dat hun winst volledig wordt aangetast door een onaangename ontdekking die ze niet hadden kunnen doen voordat ze aan het werk gingen.
Cost-plus of tijd-en-materiaalcontracten. Deze betaalmethode houdt in dat u en uw aannemer een percentage - zeg 10 of 20 procent - voor zijn honorarium overeenkomen. Hij brengt dan zijn werkelijke kosten voor tijd en materiaal plus het percentage in rekening. Een klus met materialen van bijvoorbeeld $ 50.000, met een overeengekomen vergoeding van 20 procent voor de aannemer, zou je dan $ 60.000 kosten.
Het meest voor de hand liggende nadeel van dergelijke meerkostencontracten is dat hoe meer de aannemer uitgeeft, hoe meer hij verdient. Er is geen prikkel voor hem om de kosten laag te houden, zoals wanneer er vooraf een prijs wordt vastgesteld waarvan hij weet dat hij ermee moet leven. Aan de andere kant, als het gaat om klussen waarbij een ouder huis wordt aangepast of waar er noodzakelijkerwijs enkele onbekenden zijn (misschien zijn uw definitieve beslissingen over materialen nog niet genomen), zullen maar weinig aannemers u een forfaitaire prijs geven. Ze kunnen niet inschatten wat ze niet weten.
Zorg ervoor dat u de referenties van uw aannemer dubbel zorgvuldig controleert als u een afspraak maakt over tijd en materiaal.
Boos prijs
Een manier om een bovengrens vast te stellen met behoud van de flexibiliteit van een kostprijs-plus-regeling, is om de aannemer ertoe te bewegen het werk te doen op een zogenaamde "upset price"-basis. Dit betekent dat jullie allebei een maximumprijs afspreken voordat hij aan de klus begint. Dan gaat hij op kostprijs plus basis te werk. Na voltooiing van de klus, als de prijs lager is dan de prijs in het contract, betaalt u minder; als het meer is, is het zijn probleem en betaal je niet meer dan de hoge prijs.
Uurtarief
Sommige kleinere aannemers kunnen vragen om tegen uurloon te werken in plaats van tegen een vast bedrag. Ze kunnen zeggen dat het uiteindelijk waarschijnlijk goedkoper voor je zal zijn.
Nou, dat is mogelijk als het nogal onwaarschijnlijk is. Het wordt aanbevolen dat u erop staat om vooraf een prijs vast te stellen. Zo kom je onderweg niet voor verrassingen te staan. Bovendien vermijdt u het hebben van werknemers en het extra papierwerk dat nodig is.
Trek
Sommige aannemers, vooral kleinere subs met een beperkt werkkapitaal, zullen om een gelijkspelregeling vragen. Hoewel elke trekking een beetje anders is, is het basisidee om te onderhandelen over een eerlijke betalingsbalans voor het verrichte werk. Jullie twee kunnen een schatting maken van de volledige kosten en een planning voor het werk, en vervolgens de totale prijs delen door het aantal weken dat nodig is voor voltooiing. De aannemer zou dan dat deel van de prijs aan het einde van elke week worden betaald. Deze aanpak vereist een zorgvuldige monitoring in geval van vertragingen. Het is alleen eerlijk zolang het werk in het afgesproken tempo vordert.
Dergelijke regelingen zijn voor beide partijen billijk, zolang het werk volgens planning verloopt. Zorg er echter voor dat in het geval van klussen die inspecties door de bouwafdeling vereisen, het grootste deel van het geld dat verschuldigd is na voltooiing van verschillende fasen pas wordt betaald nadat de inspecties zijn uitgevoerd. Het zou de verantwoordelijkheid van de aannemer moeten zijn om de inspecties af te handelen. In een typisch geval kan een loodgieter vragen om 50 of 60 procent van de totale prijs te betalen wanneer de "ruwe-in" is voltooid. Dat is redelijk, zolang het werk maar door de keuring komt. Je zult je instinct en gezond verstand moeten gebruiken over welk deel van een bepaalde taak wordt gedaan (als je een architect of bouwmanager hebt die je begeleidt, moet hij deze beslissingen nemen), maar als het een kwart voltooid is, betaal dan geen derde. Een kwart is een kwart is een kwart.
Een uitstekende clausule om te onderhandelen over een contract is er een die stelt dat, als de voltooiing van uw taak voor een onredelijke tijd wordt uitgesteld, u het onbetaalde saldo van het contract kunt gebruiken om iemand anders in te huren om de klus te klaren. De clausule moet specificeren wat de verwachte planning is (waardoor wordt gedefinieerd wat "redelijk" is), en kan ook een kennisgeving vereisen (d.w.z. dat u de aannemer moet informeren dat hij een paar dagen of een week heeft om zijn zaakjes op orde te krijgen of anders). Maar het biedt u wel een optie in het geval u merkt dat u getrouwd bent met een onbetrouwbare aannemer.
Vastgestelde schadeclausules
Voor praktische doeleinden zijn clausules voor geliquideerde schade boeteclausules (in feite zijn deze clausules wettelijk in sommige rechtsgebieden niet afdwingbaar omdat ze als boetes worden beschouwd). Geliquideerde schadeclausules komen van tijd tot tijd in bouwcontracten voor, maar in de regel creëren ze net zoveel problemen als ze oplossen. Als een aannemer te laat komt en er staat een boeteclausule in zijn contract, dan kun je er zeker van zijn dat hij de vertragingen aan iemand anders gaat verwijten. En wie zegt dat hij ongelijk heeft?
Vaker wel dan niet slagen boeteclausules er alleen in om argumenten te creëren. Een specifieke planning in het contract opnemen is belangrijk en waarschijnlijk net zo waardevol als een boetebeding.
Verander bestellingen
Wijzigingsopdrachten maken geen deel uit van het oorspronkelijke contract, maar zijn formele wijzigingen van die overeenkomst. Ze worden uitgegeven als er iets aan de baan verandert: er wordt gewisseld van materiaal, het ontwerp wordt gewijzigd of er treedt een onverwachte complicatie op.
Wijzigingsopdrachten hoeven niet ingewikkeld te zijn, maar als de taak verandert, moeten de wijzigingsopdrachten worden uitgevoerd. Ze vormen een belangrijk onderdeel van het papieren spoor dat u creëert om uw project te beheersen.