Freelancers spelen een belangrijke rol in de Amerikaanse beroepsbevolking. Volgens een rapport van Freelancers Union en Upwork worden 57 miljoen Amerikanen - 35 procent van de beroepsbevolking - als freelancers beschouwd. Freelancen heeft tal van voordelen: u kunt uw eigen baas zijn, uw eigen planning bepalen en uw eigen projecten en klanten kiezen. Een groot nadeel van werken in de gig-economie is echter dat hypotheekverstrekkers de neiging hebben om freelancers zorgvuldiger te onderzoeken wanneer ze hypotheken aanvragen.
Beginnen
Het eerste dat u moet weten, is dat degenen die worden beschouwd als freelancers, bedrijfseigenaren, eenmanszaken of onafhankelijke contractanten allemaal één belangrijk financieel kenmerk gemeen hebben: ze hebben geen loonstrookjes of W-2-loonstaten.
In welke van deze categorieën u ook valt, "wanneer u een hypotheek aanvraagt, gebruikt uw geldschieter hoogstwaarschijnlijk de term 'zelfstandigen'", zegt Andrina Valdes, COO van Cornerstone Home Lending. Hoewel hypotheekaanvragers die als zelfstandige werken hetzelfde aanvraagproces volgen als werknemers in loondienst, moeten ze misschien een stapje extra doen. "Je komt in aanmerking voor een hypotheek, huizenjacht, levert documenten die nodig zijn voor je leningaanvraag en winkelt voor huiseigenarenverzekeringen", zegt Valdes, "maar misschien moet je een paar extra stappen nemen om een bewijs van inkomen te leveren."
Waarom aanvullende stappen nodig kunnen zijn
Hypotheekverstrekkers hebben goede redenen om extra documentatie van freelancers te vragen. "Omdat het inkomen van zelfstandigen voor veel mensen het hele jaar door kan fluctueren", legt Valdes uit, "kunnen deze documenten helpen om uw risico in de ogen van de geldschieter te verminderen door een bredere kijk op uw inkomsten te geven."
Er gaat niets boven een pandemie om kredietverstrekkers nog meer zorgen te maken over uw vermogen om uw maandelijkse hypotheek te betalen. Ironisch genoeg echter, nu Covid-19 veel banen heeft verwoest die ooit als recessiebestendig werden beschouwd, merkt Upwork op dat in de afgelopen 12 maanden 2 miljoen meer mensen zijn toegetreden tot de gelederen van freelancers, en 75 procent verdient hetzelfde of meer dan ze deden vanuit hun traditionele banen.
Hoewel er misschien meer gig-werkers zijn die meer geld verdienen dan er waren voordat de pandemie begon, hebben hypotheekverstrekkers een hekel aan het informele – en vaak meer tijdelijke – karakter van de werkrelaties van freelancers met hun klanten. Lenders zijn ook bezorgd dat deze relaties een stuk gemakkelijker te verbreken zijn. Dit is de reden waarom Valdes zegt dat freelancers bereid moeten zijn om extra documentatie te verstrekken die een duidelijker beeld geeft van hun inkomen: "Mogelijk moet u de afgelopen twee jaar persoonlijke en zakelijke belastingaangif.webpten indienen", adviseert ze, evenals "winst en verlies rekeningafschriften, zakelijke bankafschriften (indien van toepassing) en eventuele aanvullende betalingen of inkomstenbronnen, waaronder arbeidsongeschiktheid of sociale zekerheid.”
Hoe zit het met uw kredietscore?
Uw credit score is altijd een bepalende factor bij het aanvragen van een lening. Volgens Valdes is een credit score echter niet belangrijker voor freelancers die een hypotheek aanvragen dan voor hypotheekaanvragers met betaalde banen - en het hoeft niet perfect te zijn.
Valdes raadt aan contact op te nemen met een leningfunctionaris om uw situatie te bespreken. "Als u aan de vereisten (voor een lening) voldoet, heeft u nog steeds toegang tot tal van leningproducten - sommige hebben een kredietscore van slechts 620 voor degenen die in aanmerking komen", zegt ze.
Waarom u zou kunnen worden geweigerd voor een hypotheek
"De meeste kredietverstrekkers zijn op zoek naar papierwerk dat het inkomen van zelfstandigen gedurende ten minste de afgelopen twee jaar ondersteunt", zegt Valdes, dus er is een kans dat uw hypotheekaanvraag niet wordt goedgekeurd als u niet kunt aantonen dat u een vaste bron van inkomen. Dat gezegd hebbende, zelfs als u minder dan twee jaar als zelfstandige werkt, kunt u nog steeds worden goedgekeurd. In dergelijke gevallen, legt Valdes uit, zou goedkeuring "afhangen van of u eerder in dezelfde lijn of een verwant beroep hebt gewerkt gedurende ten minste twee jaar."
Alternatieve hypotheekprogramma's
Als je een freelancer of gig-werker bent en je kunt geen goedkeuring krijgen voor een standaardhypotheek, geef dan niet op. "Een freelancer kan mogelijk nog steeds een hypotheek krijgen via verschillende alternatieve programma's met weinig documenten die door de meeste kredietverstrekkers worden aangeboden", zegt David Reischer, advocaat en CEO van LegalAdvice.com. Hij merkt op dat freelancers alternatieve hypotheekprogramma's kunnen aanvragen, waaronder 'low-doc' (low-documentation) en 'no-doc' (no-documentation) leningen. "Dit soort hypothecaire leningproducten zijn beschikbaar voor personen die geen W-2-inkomen of voldoende inkomen hebben om aan te tonen op hun belastingaangif.webpte."
Het in aanmerking komen voor een lening met een lage doc kan worden bepaald door het aangegeven inkomen van de lener en twee maanden geldige bankafschriften, en zoals de naam al doet vermoeden, is voor no-doc-leningen mogelijk helemaal geen documentatie vereist, zegt Reischer. Er zijn echter nadelen aan het aanvragen van deze alternatieve leningprogramma's. "Dit soort no-doc-leningen zijn meestal alleen beschikbaar voor lage LTV-transacties (loan-to-value)", legt Reischer uit, en betekenen meestal een hogere rentehypotheek voor de lener. "Bovendien zal de lener een aanzienlijke aanbetaling moeten doen, zodat de geldschieter het eigen vermogen in het onroerend goed heeft om aan te grijpen als de lener in gebreke blijft."
Het verhaal van een freelancer
Stacy Caprio, een zelfstandige financiële blogger bij Fiscal Nerd, is onlangs goedgekeurd voor een hypotheek. "Omdat ik dit jaar minder verdien vanwege verschillende factoren, waaronder Covid, heb ik een hogere aanbetaling gedaan dan normaal, dus ik zou in aanmerking moeten komen voor een kleinere lening", zegt Caprio. "Ik heb daar ook voor gekozen omdat ik toch al meer van het onroerend goed wilde bezitten."
Haar ervaring is dat "u goedkeuring kunt krijgen als u ten minste twee jaar consistente belastingaangif.webpten kunt laten zien en uw laatste twee maanden inkomen consistent zijn met de aangif.webpten." Volgens Caprio zouden freelancers geen problemen moeten hebben om goedgekeurd te worden voor een hypotheek, zolang hun inkomen al meer dan twee jaar redelijk constant is op of boven hun schuld / inkomensratio.